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¡Hola! Somos Crisanto Barcia y Francisco Javier Munoz Fuentes. Juntos fundamos el estudio de arquitectura y diseño Munoz Barcia Arquitectos. Nuestra oficina de arquitectura está especializada en el diseño y construcción de villas de lujo y viviendas premium,
aunque realizamos gran variedad de trabajos dentro del campo de la construcción, la arquitectura, la arquitectura técnica, el diseño de interiores, el urbanismo, el paisajismo y la ingeniería. Además de casas de diseño, en nuestro porfolio contamos con
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Arquitectos Sotogrande | Estudio de Arquitectura
Arquitectos Sotogrande
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Licencias de obra en Sotogrande – San Roque
Actividad municipal con motivo de instalaciones, construcciones u obras, tendentes a verificar si se realizan con sujeción a las normas urbanísticas de edificación y de policía vigentes, en orden a comprobar que aquellas se ajustan a los Planes de Ordenación vigentes, que son conformes al destino y uso previstos, que no atentan contra la armonía del paisaje y condiciones de estética, que cumplen con las condiciones técnicas de seguridad, salubridad, higiene y saneamiento y que no existe ninguna prohibición de interés artístico, histórico o monumental.
Obras menores
- Ajardinamiento, pavimentación, solares de patios, aceras perimetrales en terrenos de dominio privado y siempre que no afecte a ningún servicio o instalación pública ni a conductos generales, ni se altere la rasante natural del terreno.
-Cambio o sustitución de carpintería interior y de aparatos sanitarios.
-Las actuaciones provisionales de sondeo y prospecciones en terrenos de dominio privado.
-Limpieza y desbroce de solares siempre que no alteren la rasante natural del terreno.
-Obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios.
-Obras que impliquen pequeños cambios puntuales en la distribución interior.
-Ocupación de vía pública con contenedores y colocación de vallas provisionales.
-Pintura y acabados de fachadas o medianeras así como la reparación de paramentos y/o la sustitución de elementos dañados en fachada (barandillas, molduas y similares).
-Reforma, reparación, renovación o modificación de revestimientos.
-Reparación de tuberías de instalaciones, desagües y albañales en el interior del edificio.
-Reparación o sustitución de carpintería exterior de la misma dimensión, sin modificación de huecos, así como la colocación de rejas y de toldos en fachada.
-Reparación puntual de cubiertas y azoteas, y aquellas consistentes en la reparación de problemas de humedades, filtraciones, etc, siempre y cuando no afecten a los elementos estructurales.
-Reparación, renovación o modificación parcial de las instalaciones anteriores.
Se considerarán obras menores aquellas que tengan por objeto la realización de reformas, conservaciones o demoliciones que no afecten a la estructura, fachadas o cubiertas de edificio sy no precisen andamios, siendo su tramtitación efectuada por el procedimiento abreviado. No obstante lo anteriormente expuesto, precisarán de informe técnico previo las siguientes obras menores:
Adaptación, reforma o ampliación de local.
Marquesinas.
Rejas o toldos en local.
Cerramiento de local.
Cambio de revestimientos horizontal o vertical en local.
Rejas en viviendas.
Tubos de salida de humos.
Sustitución de impostas en terrazas.
Repaso de canalones y bajantes.
Carpintería exterior.
Limpiar y sanear bajos.
Pintar o enfoscar fachadas en locales, o viviendas con altura superior a 3 metros.
Abrir, cerrar o variar huecos en muro.
Cerrar pérgolas (torreones).
Acristalar terrazas.
Vallar parcelas o plantas diáfanas.
Centros de transformación.
Tabiquería interior en vivienda so portal (demolición o construcción).
Rótulos.
Otras actuaciones en la vía pública (como anuncios publicitarios, vallados de espacios libres…)
Todas las demás obras no relacionadas en este apartado y que además no posean las características que se expresan, tendrán la consideración de Obra mayor.
Documentación obra menor
-Documento justificativo del depósito de la tasa e ICIO
-Plano de situación (e 1/2000)
-Presupuesto detallado de las obras
-Croquis acotado del estado actual y reformado
-Fotografías de la zona donde se interviene.
Declaración responsable
Actividades, instalaciones u obras de escasa entidad técnica, que no precise proyecto técnico y en las que el impacto urbanístico o ambiental que causen sea nulo. En concreto:
1. Obras de conservación y mantenimiento de las edificaciones (siempre que no supongan aumento de volumen ni modificación de elementos estructurales). Se permiten las siguientes obras:
Obras de limpieza y pintura interior de los edificios o patios.
Reparación puntual de cubiertas y azoteas.
Pintura y acabados de fachada o medianeras, así como reparación de pavimentos dañados.
Reparación o sustitución de carpintería exterior de la misma, sin modificación de huecos, así como la colocación de rejas y toldos en fachadas.
Reparación de tuberías de instalaciones, desagües y albañales en el interior del edificio.
2. Obras en el interior de edificios de uso residencial que no incidan en la estructura ni en la fachada del mismo, que no precisen dirección de obra no modifiquen el uso ni el volumen existente, que no encierren peligrosidad y que no requiera acreditar el cumplimiento de determinaciones de la normativa en vigor, ni modifiquen las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y de seguridad. Están incluidas las siguientes obras
Reforma, reparación, renovación o modificación de revestimientos.
Cambio o sustitución de carpintería interior y de aparatos sanitarios.
Reparación, renovación o modificación parcial de las instalaciondes interiores.
Obras que impliquen pequeños cambios puntuales en la distribución interior.
Estas obras también se permitirán en locales con uso comercial siempre que: no se pretenda realizar con ellas un cambio de uso, no incluyan la instalación de equipos especiales que necesiten medidas correctoras o no modifiquen las condiciones de normativa de obligado cumplimiento que le sea de aplicación.
3. Limpieza y desbroce de solares siempre que no alteren la rasante natural.
4. Actuaciones provisionales de sondeo y prospecciones.
5. Ajardinamiento, pavimentación, soleras de patios, aceras perimetrales en terrenos de dominio privado.
6. Ocupación de la vía pública
Quedan excluidas estas actuaciones siempre que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
1. Obras que requieren proyecto técnico (edificación de nueva construcción, de intervención total, elementos protegidos…)
2. Obras cuyo presupuesto sea superior a 50.000€
3. Que para la actuación pretendida sea preceptiva la autorización de otras Administraciones.
4. Revista una complejidad especial que requiera un análisis etenido.
5. Actuaciones en edificaciones en suelo no urbanizable.
Las actuaciones comunicadas no podrán iniciarse, en ningún caso, antes del transcurso de diez días hábiles, a contar desde el día siguiente al de la fecha de su puesta en conocimietnod en la administración.
Documentación declaración responsable: Plano de situación, plano de emplazamiento, presupuesto detallado, croquis acotado del estado actual y reformado, fotografías de la zona donde se interviene.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Licencias de obra en Marbella
Si alguna vez te has construido tu propia vivienda, has realizado reformas en la vivienda que ya tienes o modificado algún elemento de tu parcela seguramente ya hayas oído hablar de las licencias de obra. Pero, ¿cuánto sabes sobre ellas? ¿sabes cuántos tipos de licencia hay, cuál es el procedimiento y la documentación necesaria?
La información relativa a las licencias de obra suele ser un tanto confusa principalmente porque, aunque la legislación estatal y autonómica establece unas bases comunes que todos los municipios deben cumplir, al final son los Ayuntamientos los que mediante ordenanzas establecen las condiciones y tipos de licencia que hay en un municipio en concreto.
En este post vamos a explicarte todos los aspectos básicos que necesitas saber sobre los diferentes tipos de licencias de obra que existen, especificando para el caso concreto de Marbella.
¿Qué es una licencia de obra?
La licencia de obras es un permiso requerido por la administración local (Ayuntamientos) para la realización de cualquier tipo de construcción, instalación… en cualquier tipo de suelo, ya sea urbano, urbanizable o no urbanizable.
Las licencias de obra han constituido tradicionalmente el único modo en que las Administraciones Públicas intervienen en el uso del suelo y edificación del suelo. El objetivo de estas es comprobar que la actuación que pretendes realizar se ajusta a las normas urbanísticas (en cuanto a uso del suelo, número de plantas, edificabilidad y ocupación, condiciones mínimas de habitabilidad, etcétera) según lo que dispongan las ordenanzas del municipio.
¿Qué tipos de licencia hay? ¿Cuál es el procedimiento?
Existen dos tipos de licencia: las licencias de obra mayor y las licencias de obra menor.
Licencia de obra mayor
Podríamos decir que es la licencia “típica”, ya que de forma general es la que se suele requerir con mayor frecuencia, como en obras de nueva planta, reformas que afecten a elementos estructurales o que alteren el volumen, uso de las instalaciones, número de viviendas o cualquier otro parámetro urbanístico, así como aquellas que afecten a la composición exterior o a las condiciones de habitabilidad o seguridad…
En cuanto a la documentación que se requiere para obtener este tipo de licencias es la siguiente:
- Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.
- Carta de pago de fianza del coste de la gestión de residuos de construcción y demolición que se prevea producir (que será devuelta a la finalización de la obra, tras presentación del certificado final de obras).
- Copia del plano oficial acreditativo de haberse efectuado el señalamiento de alineaciones y rasantes.
- Cédula urbanística, si estuviera implantada.
- Proyecto básico o proyecto de ejecución, que deberá ir acompañado de:
En el caso de proyecto básico: justificación de conexión a las redes de los distintos servicios urbanos, acometidas, justificación de adaptación del acerado, separata de justificación del cumplimiento de las condiciones de protección contra incendios…
En el caso de proyecto de ejecución: Documentos visados de dirección facultativa de los técnicos competentes que intervienen en la obra (Director de Obra, Director de ejecución de obras y coordinador de seguridad y salud).
-Documentación de otras administraciones sectoriales: Existen ciertas actuaciones que afectan a otras administraciones además de la urbanística (como puede ser el caso de viviendas que se encuentre en el entorno de un edificio BIC, viviendas con algún tipo de protección, actuaciones que requieren de aprobación por parte de la administración medioambiental…) en estos casos, la documentación a presentar en el ayuntamiento deberá ir acompañada de la documentación que exijan estas otras administraciones (cultura, medio ambiente…) dependiendo del caso concreto en el que nos encontremos.
Licencia de obra menor
Tendrán la consideración de obras menores, las realizadas en vía pública relacionadas con la edificación contigua, las pequeñas obras de reparación, modificación o adecentamiento de edificios y las obras en solares o patios.
La documentación es diferente a la que hay que presentar en el caso de las licencias de obra mayor, no requiriendo en este caso de proyecto técnico como tal. Esta documentación sería:
- Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.
-Plano de situación de la parcela en el planeamiento.
-Descripción de las obras que pretenden realizarse y presupuesto de las mismas.
-Planos, croquis o fotografías que sean necesarias para la definición de las obras.
¿Existen obras no sometidas a licencia?
Si. Recientemente se ha incorporado una nueva figura que sustituye a las licencias (tanto de obra mayor como de obra menor) con el objetivo de simplificar y agilizar la tramitación administrativa. Esta nueva figura, denominada declaración responsable únicamente podrá utilizarse en los casos que señalen las ordenanzas.
¿Qué es una declaración responsable?
La declaración responsable es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa”. Es decir, mediante esta figura declaramos que cumplimos todos los requisitos, que tenemos toda la documentación que lo acredita y que vamos a mantener este cumplimiento durante todo el tiempo que sea necesario.
A diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que, desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado. No obstante, esto no quiere decir que estemos exentos de que la administración controle que lo que hemos declarado es, efectivamente cierto, sino que en cualquier momento un técnico podrá inspeccionar la obra y paralizarla en caso de que existan algún incumplimiento (con la correspondiente sanción en su caso).
¿Cuál es el procedimiento?
Las obras no podrán iniciarse antes de que transcurran quince días hábiles contados a partir del día siguiente en el que se haya presentado la siguiente documentación:
-Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.
- Fotocopia del plano de Calificación del PGOU, plano callejero, fotografía aérea u otro análogo.
-Descripción de las obras que la componen, indicando calidad de los materiales, cantidad y presupuesto.
-Planos, croquis o fotografías necesarias para la definición de las obras.
Actuaciones sometidas a declaración responsable
Están sujetas a declaración responsable (no siendo necesaria licencia de obra mayor ni menor) las siguientes obras:
-Obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto.
-Obra nueva siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: que no tenga carácter residencial ni público y que se desarrolle en una sola planta.
-Intervenciones sobre edificaciones existentes que cumplan los siguientes requisitos: que no supongan una intervención total sobre el edificio y, que, siendo una intervención parcial, esta no afecte a la composición general exterior, la volumetría, el sistema estructural ni cambie el uso.
En ese sentido, las ordenanzas de Marbella excluyen de la presentación mediante declaración responsable (debiendo solicitarse la correspondiente licencia) las siguientes actuaciones (entre otras):
-Aquellas cuyo presupuesto sea mayor a sesenta mil euros.
-Las que modifiquen la distribución interior, salvo aquellas redistribuciones parciales que no alteren el uso de las dependencias.
-Restauración de edificaciones en Centro Histórico (así como alteraciones en fachadas o cubiertas).
-Movimientos de tierra (salvo desbroces o limpiezas).
-Tala de árboles, trasplante y reducción de copa de árboles.
-Ampliaciones (incluso acristalamientos de terrazas) o demoliciones.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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Licencias de obra en Málaga
Las licencias de obra han constituido tradicionalmente el único modo en el que las Administraciones Públicas intervienen en el uso y edificación del suelo. Sin embargo, en los últimos años, la múltiple normativa urbanística y sectorial existente y la tardanza en el cumplimiento de los plazos de emisión de las licencias han desembocado en que conseguir una licencia de obras sean un procedimiento realmente complejo.
Es por ello por lo que se ha modificado la normativa referente a las licencias de obra, con el fin de simplificar estos procedimientos y de agilizar la actividad administrativa. Sin embargo, estos cambios en la normativa sumados al hecho de que cada municipio tiene sus propias ordenanzas, suelen generar una mayor confusión en la población. Es por ello por lo que en este post vamos a explicarte todo lo que debes saber sobre las licencias de obra en Málaga
Normativa anterior – obra mayor y obra menor
Anteriormente, las licencias de obra han estado clasificadas tradicionalmente en dos tipos: licencias de obra mayor y licencias de obra menor. Todos los actos de construcción estaban sometidos a uno de estos dos tipos de licencia, y no existían otros elementos que agilizaran los trámites para su obtención.
Las licencias de obra mayor eran exigidas para obras de nueva planta, cambios de uso en inmuebles, modificaciones de la obra realizada que alteraran alguno de los parámetros urbanísticos, obras que afecten a la estructura del edificio… mientras que las licencias de obras menores (como su propio nombre indica) eran requeridas para obras de menor envergadura, tales como reparaciones simples, sustitución de revestimiento, instalación de calefacción o aire acondicionado…
Normativa actual – Licencias, declaración responsable y actos no sujetos a licencia.
Desde la entrada en vigor de la Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre de la Unión Europea se ha tratado de simplificar la actuación administrativa introduciendo nuevas figuras distintas de la licencia para reducir los plazos de espera.
Actualmente, en el municipio de Málaga, podemos diferenciar entre tres “niveles” de autorizaciones, que explicaremos a continuación, y son:
-Actos sujetos a licencia (de Tipo 1, Tipo 2 o Tipo 3)
-Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa.
-Actos no sujetos a licencia ni otros instrumentos de autorización.
ACTOS SUJETOS A LICENCIA – TIPOS DE LICENCIA Y PROCEDIMIENTO.
¿Qué actos requieren licencia?
Una licencia es, según su definición “una declaración expresa que hace una persona, especialmente con autoridad legal, para permitir que se haga cierta cosa”. En el contexto que estamos tratando, una licencia sería la resolución administrativa de un procedimiento en la que esta (la administración) nos autoriza expresamente a realizar aquella actividad que hemos solicitado. Requerirán la obtención de licencia los siguientes actos:
-Parcelaciones urbanísticas.
-Obras de nueva planta, construcción, edificación e implantación de instalaciones
-Obras de ampliación, modificación, reforma y rehabilitación.
-Obras en establecimientos permanentes comerciales de superficie útil >750m²
-Demoliciones totales o parciales de inmuebles.
-Actos en suelo urbanizable, no urbanizable o en inmuebles fuera de ordenación.
-El cambio o modificación de uso, total o parcial, de las construcciones, edificaciones e instalaciones.
¿Qué tipos de licencia hay?
Existen tres tipos de licencia: licencias tipo 1, tipo 2 y tipo 3:
Licencias tipo 1: Se requerirán este tipo de licencias para las obras de mayor complejidad técnica o urbanística.
Requieren la redacción de un proyecto de obras de edificación, visado y será necesario siempre tener dirección de obras y certificado final de obras.
Licencias tipo 2: Es el siguiente escalón a las licencias de tipo 1 y se utilizan para obras de menor complejidad técnica o urbanística pero que requieren para su otorgamiento de alguna autorización sectorial (de otras administraciones como: medio ambiente, patrimonio histórico…)
Requerirán la redacción de una memoria técnica descriptiva y gráfica.
Licencias tipo 3: Para obras de escasa complejidad técnica o urbanística para las que no sea exigible ni el proyecto de las licencias tipo 1 ni la memoria de las licencias tipo 2.
¿Cómo sé qué tipo de licencia tengo que pedir?
La exigencia de uno u otro tipo de licencia depende del tipo de actuación, del uso del inmueble, del tipo de suelo en el que se encuentra (urbano consolidado, no consolidado, no urbanizable…), de si tiene algún tipo de protección…
Son muchas variables las que intervienen, por lo que te recomendamos que contactes con un arquitecto que será quien pueda asesorarte en el tipo de licencia que tienes que pedir y quien se encargará de elaborar toda la documentación y realizar los trámites necesarios.
ACTOS SUJETOS A DECLARACIÓN RESPONSABLE
¿Qué es la declaración responsable?
Es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa”. A diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que, desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado.
¿Qué actos se pueden tramitar por declaración responsable?
-Actuaciones en locales comerciales con superficie inferior a 750m² (siempre que las obras que se pretenden realizar no requieran proyecto).
-Instalaciones auxiliares en vía pública.
-Obras de reparación y reforma que no afecten a la estructura, a la disposición interior y que no modifiquen esencialmente el aspecto exterior del inmueble e instalaciones.
ACTOS NO SUJETOS A INTERVENCIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL
Existen una serie de actos que no requieren solicitar una licencia ni presentar una declaración responsable, y son, entre otras, las siguientes:
Actuaciones en viviendas: Obras en el interior de la vivienda o en las zonas comunes de edificios de viviendas que cumplan las condiciones de que no afecten al subsuelo, a la estructura, a la disposición interior (es decir, que no se ejecute o elimine la tabiquería) ni modifique el aspecto exterior.
Estas obras podrán consistir, por ejemplo, en:
o Reparación de revestimiento, solerías, alicatados, falsos techos…
o Reparación puntual de instalaciones.
o Pintura interior
o Sustitución o reparación de puertas, etcétera.
Actuaciones urbanísticas para la ejecución del planeamiento: Como, por ejemplo: las segregaciones que estén contenidas en los proyectos de reparcelación, las obras de urbanización vinculadas a los instrumentos de planeamiento de desarrollo, las obras que sean consecuencia de una orden de ejecución directa de la administración, etcétera.
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Cambios de licencia ¿Cómo mantener vivo el ocio nocturno?
La actual crisis del coronavirus que estamos viviendo está golpeando especialmente fuerte al sector del ocio nocturno. Y es que desde el pasado año se ha decretado el cierre de pubs, bares de copas y discotecas. Un cierre que, hasta el momento no tiene fecha límite. Según lo dispuesto en el decreto de cierre “los establecimientos que se dediquen exclusivamente al consumo de bebidas” en Andalucía tiene prohibida su apertura tanto de día como e noche.
Esta medida afecta a dos tipos de locales que no pueden abrir: las discotecas (también llamados establecimientos de esparcimientos) y los pubs con licencia de establecimiento de hostelería especial con música (que no podrán abrir en el caso de que solo ofrezcan bebidas).
¿Qué hacer ante esta situación?
Si te estás viendo afectado por la situación que acabamos de describir, debes saber que existe una solución transitoria a este problema: y es que es posible obtener autorización para modificar la actividad (para locales que ya disponen de licencia de apertura, y donde no se hayan realizado posteriormente ningún tipo de obras disconformes con lo dispuesto en dicha licencia) para los casos de reforma, ampliación o reducción de superficies, distribución de espacios, modificación de la actividad, maquinaria o instalaciones, etcétera.
¿Qué significa esto?
Significa que, si modificas la actividad, de forma que tu local no se dedique “exclusivamente al consumo de bebidas” podrás volver a reabrirlo cumpliendo con los horarios y medidas establecidas para los establecimientos de hostelería convencionales.
¿Cuáles son los requisitos y procedimiento?
Como es lógico, si tu local no dispone de una cocina con las dimensiones mínimas y requisitos en cuanto a extracción de humos, maquinaria, instalaciones de protección contra incendio… tendrás que limitar la actividad de tu local a servicio de comida previamente elaborada que no exija cocinado.
El procedimiento se realizará mediante el trámite de declaración responsable. Una declaración responsable es un documento firmado por el solicitante (acompañado de cuantos documentos se soliciten) en el que se declara, bajo la responsabilidad del firmante, que se cumplen con todos los requisitos para (en este caso) la modificación de una actividad.
En cuanto a la documentación a presentar, esta dependerá del municipio en el que se encuentre el local, aunque de forma genérica, ésta no será muy diferente al siguiente listado:
Modelo de declaración responsable normalizada.
Fotocopia del CIF o DNI según quien sea el titular.
Copia de escritura de constitución en el caso de que sea una persona jurídica.
Plano de situación del inmueble objeto de la solicitud.
Fotocopia del Impuesto sobre Actividades Económicas o alta censal según corresponda.
Documento que acredite la referencia catastral del local o establecimiento.
Resto de documentación exigida para la apertura según la actividad que se modifica y justificante de haber liquidado las tasas correspondientes (en su caso).
Tras el cambio, en el establecimiento se conservará la licencia de discoteca (o aquella otra como tuviera) pero podrá abrir como cafetería, siempre que se cumplan con algunas normas específicas de este uso, como las de contaminación acústica y exigencias sanitarias. Te recomendamos que, si tienes alguna duda sobre cuales son estas normas, leas nuestro post sobre Licencias de apertura – Restaurante
En cualquier caso, recuerda que puedes contactar con nosotros sin compromiso si quieres exponernos tu caso concreto, ¡estaremos encantados de atenderte!
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Licencias de apertura – Oficinas
Si estás pensando en emprender un negocio abriendo tu propia oficina o despacho profesional, seguramente haya multitud de aspectos que debes tener en cuenta y no sabes por dónde empezar. En este post vamos a tratar de resolver todas las dudas que puedas tener sobre los aspectos legales, de forma que entiendas perfectamente como tramitar la licencia de apertura/actividad para tu oficina o despacho profesional.
TIPOS DE OFICINAS
Se enmarcan dentro de la actividad de oficinas: todas aquellas actividades cuya función es prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros, ya sea a empresas o a particulares. También están incluidas dentro de este tipo de actividad, las oficinas que ofrecen servicio de venta, como sucursales bancarias, agencias de viajes, así como los despachos profesionales domésticos.
A la hora de explicar los trámites a realizar para obtener la licencia de apertura, vamos a diferenciar entre todas aquellas actividades que se realizan en una oficina propiamente dicha (generalmente un local comercial en el que se permite dicho uso) de las actividades que se realizan desde casa (como, por ejemplo: abogados, contables, arquitectos, freelance…) a las que llamaremos despachos domésticos.
PROCEDIMIENTO
Para ambos tipos de oficinas se trata de una actividad inocua (entendiendo por tal aquella que no modifica las condiciones sanitarias, medioambientales o de seguridad para la población), por lo que la tramitación de este tipo de licencias suele ser rápidas, al no ser necesarios ciertos trámites como el de la calificación ambiental.
La obtención de la licencia se tramitará mediante una declaración responsable, que no es más que un documento firmado por el solicitante (acompañado de cuantos documentos se soliciten) en el que se declara, bajo la responsabilidad del firmante, que se cumplen con todos los requisitos para (en este caso) el inicio de una actividad. Esta declaración responsable deberá ir acompañada de un proyecto de actividad firmado por un arquitecto (no será necesario en el caso de despachos profesionales).
Si quieres conocer más en detalle el procedimiento y cuál es la documentación que tienes que presentar, te recomendamos que leas nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber.
REQUISITOS
LICENCIAS PARA OFICINAS
Ubicación de la actividad: El primer requisito que hay que tener en cuenta será la normativa urbanística. El planeamiento municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble, por lo que el primer paso antes de comprar o alquilar un local para abrir nuestra oficina, será verificar que este uso está permitido por la normativa urbanística.
Dotación sanitaria: El número de aseos que deben existir dependen de la superficie útil de la oficina. Como mínimo, en oficinas de menos de doscientos metros cuadrados, deberá existir al menos un aseo para hombres y otro para mujeres.
Para oficinas de más de cincuenta trabajadores, deberá existir al menos un aseo adaptado para personas con movilidad reducida, que deberá ser de uso mixto.
Normativa de accesibilidad: Los aspectos más relevantes de esta normativa que hay que tener en cuenta son:
Debe existir al menos un acceso accesible al local.
El suelo tanto de la rampa de acceso como de todo el local deberá ser antideslizante.
Los huecos de paso y las puertas deben ser de más de 80cm de anchura libre.
Los pasillos deben tener como mínimo una anchura de 1,00m, y debe existir zonas de giro (con un diámetro de 1,50m libre) en ciertos puntos como el vestíbulo, en pasillos de más de 10m de longitud, delante del ascensor (en su caso) etcétera.
Normativa de protección contra incendios: Los requisitos en cuanto a las instalaciones de protección contra incendios pueden variar dependiendo de la superficie útil que tenga el local, pero, en general podemos decir que debe haber como mínimo un extintor situado cada 15metros, iluminación de emergencia y carteles indicadores de la salida.
LICENCIAS PARA DESPACHOS DOMÉSTICOS
Debido al auge del teletrabajo en los últimos tiempos, es cada vez más frecuente encontrar diferentes tipos de trabajadores que trabajan en un despacho situado en su propia casa. Este tipo de oficinas es muy frecuente en consultas médicas, estudios de arquitectura, despachos de abogados, gestorías… ¿Cuáles son los requisitos para ello?
Actividades incompatibles:
En primer lugar, tenemos que mencionar que no todas las actividades que se engloban dentro del concepto de oficina (comentado al inicio del post) puede desarrollarse en despachos domésticos. Las actividades comerciales y oficinas con servicios de venta deberán desarrollarse en una oficina, ajustándose a los requisitos mencionados en ese epígrafe.
Requisitos de la vivienda:
En el caso de que la actividad profesional sea desarrollada por el usuario desde su propia vivienda, existen una serie de requisitos:
La superficie útil que se va a destinar al uso de despacho, no puede ser superior a un tercio de la superficie útil de la vivienda, y debe constituir un espacio diferenciado de la vivienda.
La superficie útil no destinada a la actividad profesional, deberá cumplir con el programa y superficie mínima de vivienda, establecida según la normativa del municipio.
La zona destinada a despacho deberá contar con luz y ventilación natural.
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Licencias de apertura – Bar de copas/Discoteca
Si estás pensando en abrir una discoteca o un bar de copas, seguramente haya multitud de aspectos que debes tener en cuenta y no sabes por dónde empezar: crear un nombre y un logotipo, buscar un local en una zona adecuada para tus clientes, informarte sobre proveedores, contratar personal, establecer un plan de marketing y, finalmente, los aspectos legales.
En este post vamos a tratar de resolver todas las dudas que puedas tener sobre como tramitar la licencia de apertura/actividad para tu discoteca o bar de copas. No obstante, si después de leerlo, tienes alguna duda al respecto, te recomendamos que leas nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
El primer requisito que hay que tener en cuenta será la normativa urbanística. El planeamiento municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble, por lo que el primer paso antes de comprar o alquilar un local para abrir nuestro bar de copas o discoteca, será verificar que este uso está permitido por la normativa urbanística.
Además de ello, existen una serie de requisitos que vamos a agrupar de la siguiente forma:
ESTANCIAS MÍNIMAS
En general, deberás disponer de una zona destinada al público (que será mayor o menor en función de la superficie total del local), una zona de almacenaje y, como mínimo un aseo accesible (dependiendo de la superficie del local será posible disponer un único aseo unisex o aseos separados por sexo).
NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD
Los aspectos más relevantes de esta normativa que hay que tener en cuenta son:
Debe existir al menos un acceso accesible al local. En el caso de que haya desnivel entre el acerado exterior y el local, éste deberá ser salvado mediante una rampa u otro tipo de ayudas técnicas (como plataformas elevadoras).
El suelo tanto de la rampa de acceso como de todo el local deberá ser antideslizante.
Los huecos de paso y las puertas deben ser de más de 80cm de anchura libre.
Los pasillos deben tener como mínimo una anchura de 1,00m, y debe existir zonas de giro (con un diámetro de 1,50m libre) en ciertos puntos como el vestíbulo, en pasillos de más de 10m de longitud, delante del ascensor (en su caso) etcétera.
AISLAMIENTO ACÚSTICO
Disponer de elementos constructivos con la suficiente protección acústica es un elemento fundamental, dada la concurrencia de este tipo de locales y el ruido que suelen generar.
Dependiendo de la contaminación acústica y la zona en la que esté ubicada en local, deberán respetarse los decibelios máximos permitidos y, además, es posible que se requiera la existencia de un vestíbulo estanco en el acceso al local que cuente con doble puerta, para minimizar la transmisión de ruido al exterior.
PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS
Los requisitos en cuanto a las instalaciones de protección contra incendios pueden variar dependiendo de la superficie útil que tenga el local, pero, en general podemos decir que debe haber como mínimo un extintor situado cada 15metros, iluminación de emergencia y carteles indicadores de la salida.
En este tipo de usos, además, será especialmente importante lo relativo a las salidas de emergencia y es que dependiendo del aforo que tengas previsto para tu local, este deberá disponer de puertas de hasta 7 metros de ancho (en algunos casos), y del número de salidas adecuadas en función del recorrido y aforo.
VENTILACIÓN
En cuanto a la ventilación, esta podrá ser natural (a través de huecos de puertas, ventanas o rejillas en fachadas y patios) o forzada (a través de motores y conductos de ventilación con tomas de impulsión y de extracción). En cualquier caso, deberá asegurarse que existen en torno a 6 renovaciones de aire por hora.
Debes tener en cuenta que si tu local puede ventilarse de forma natural (a través de ventanas principalmente) será más difícil obtener el nivel de aislamiento acústico adecuado ya que el sonido de los amplificadores del interior del local también pasará a través de estas ventanas.
OTROS
Recuerda que existen diferentes normativas a nivel estatal que también tendrás que obtener como, por ejemplo, la licencia que permite la venta de alcohol o tabaco.
Además de ello, en relación con la música, debes recordar que, si utilizas obras protegidas en tu local, necesitas la autorización de los derechos de autor. Ya que es prácticamente imposible conseguir los derechos de autor de todas y cada una de las canciones que quieras poner en la discoteca, la SGAE cuenta con un repertorio que contiene la mayoría de las canciones susceptibles de sonar en una discoteca. Por ello, deberás obtener la licencia que permite utilizar el repertorio musical a través de cualquier medio.
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?
En el caso de que el local cumpla con todos los requisitos y no sea necesario realizar obras de reforma, el procedimiento a seguir consiste en la elaboración de un proyecto de actividad (que deberá estar firmado por un arquitecto) en el que se describa la actividad que se va a desarrollar en el local, las instalaciones y maquinaria que se va a utilizar, se justifique el cumplimiento de toda la normativa que corresponda y se aporten planos de todo ello.
Además de ello, debes saber que el uso Discotecas y Salas de fiesta se encuentra sometido al procedimiento de calificación ambiental según la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental. Para obtener dicha calificación ambiental habrá de realizarse un proyecto técnico en el que se describa la actividad, maquinaria y equipos a utilizar, materiales empleados, riesgos ambientales… debiendo quedar justificado que el proyecto no supone un riesgo ambiental ni tiene carácter contaminante.
Una vez realizado este proyecto, la forma de autorización administrativa será a través de una declaración responsable de actividades (documento en el que se declara que se cumplen con todos los requisitos o para iniciar la actividad y que no necesita respuesta de la Administración, por lo que esta puede iniciarse desde el momento de su presentación).
Documentación necesaria para presentar la declaración responsable: (puede variar ligeramente según el municipio)
Impreso de declaración responsable.
Identificación del titular (fotocopia DNI si se trata de personas físicas).
Documento acreditativo de la disponibilidad del uso del establecimiento (contrato de arrendamiento, por ejemplo).
Documentación relativa a la viabilidad de uso urbanística
Proyecto de actividad.
Si tienes alguna duda sobre el procedimiento, este está extensamente explicado en nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber y, en cualquier caso, puedes contactar con nosotros para cualquier aclaración o solicitud de presupuesto sin compromiso ¡Estaremos encantados de ayudarte!.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Se traspasa: Como cambiar la titularidad de una licencia de apertura.
Si estás pensando en abrir un negocio, seguramente hayas pensado en la posibilidad de alquilar o comprar un local que ya estuviera en funcionamiento o en llamar al número que sale en el típico cartel de “SE TRASPASA”.
Como veremos en este post, las ventajas son numerosas, tanto en la inversión a realizar como en los trámites administrativos ya que será suficiente con cambiar la titularidad de la licencia de apertura en lugar de solicitar una nueva. Veamos los requisitos y procedimiento a seguir para ello.
REQUISITOS
Cambiar el titular manteniendo la actividad.
Una licencia de apertura siempre va asociada a un titular, que es quien la solicita y quien está autorizado a ejercer la actividad en el mismo. El cambio de titular es posible siempre y cuando no se hayan realizado modificaciones en el local con respecto a la licencia concedida (ya sean modificaciones de superficie, equipamiento, instalaciones…) y que el local no haya estado cerrado o sin actividad durante más de seis meses (en este caso será necesaria la presentación de una nueva declaración responsable tal y como se haría en el caso de que nunca hubiera tenido licencia de actividad)
¿Puedo conservar la licencia si cambio la actividad?
En ocasiones hemos tenido clientes que nos plantean el caso de que quieren alquilar un local que actualmente se estaba destinado a un uso (por ejemplo: bar de copas) y quieren conservar esa licencia que ya tiene, pero “adaptándola” o “ampliándola” a un uso diferente (por ejemplo: restaurante).
Esto no es posible. Cada licencia de actividad va asociada a un uso concreto, ya que cada uso tiene que cumplir unos requisitos diferentes (en cuanto a estancias mínimas, accesibilidad, protección contra incendios…) por lo tanto, en el caso de modificación de uso será necesario solicitar una nueva licencia para comprobar que el local que tenemos se adecúa a los requisitos del nuevo uso.
¿Puedo cambiar de local y traspasar la licencia al nuevo local?
Otra duda frecuente ocurre con el emprendedor que tiene un negocio y decide trasladarse al local de al lado (por ejemplo) porque tiene mejores características que le interesan. ¿Es posible mantener la licencia que ya tenía? La respuesta es no. Como puede intuirse de forma análoga al caso anterior, el nuevo local tendrá características diferentes, por lo que habrá de comprobarse que este nuevo local también cumple los requisitos para la actividad que se esté desarrollando.
PROCEDIMIENTO Y DOCUMENTACIÓN
El cambio de titularidad de una licencia de apertura es un procedimiento realmente sencillo: simplemente será necesario presentar una comunicación previa a la administración competente a los solos efectos informativos.
Una comunicación previa es un documento mediante el que los interesados ponen en conocimiento del Ayuntamiento una circunstancia. A diferencia de las licencias, este trámite no necesita respuesta por parte de la Administración, sino que es efectivo desde el momento de su presentación.
Para presentar esta comunicación previa será necesaria la siguiente documentación:
1. Impreso de comunicación previa (firmado por el titular de la actividad).
2. Identificación del nuevo titular y documento acreditativo de la disponibilidad de uso del establecimiento (escritura de compraventa, contrato de arrendamiento…)
3. Certificado de persistencia. Como hemos comentado, será un requisito para autorizar el cambio de titularidad que el establecimiento mantenga íntegramente las condiciones anteriores (distribución, instalaciones de protección contra incendios, medidas técnico-sanitarias…) Este mantenimiento de las condiciones se acredita mediante el certificado de persistencia, en el que un arquitecto deberá primero solicitar la documentación que se presentó cuando se obtuvo la licencia de apertura del local y posteriormente inspeccionar el mismo para poder acreditar que se siguen manteniendo las mismas condiciones.
¿CUÁNTO ME VA A COSTAR?
Las tasas que hay que pagar para los cambios de titularidad dependerán de las ordenanzas fiscales existentes en el municipio en el que se sitúe el local.
Como referencia, en Málaga se establece que los cambios de titularidad de actividades que ya hubieran realizado Declaración responsable u obtenido licencia tendrán una reducción del cincuenta por ciento con respecto a la cantidad que se pagó en su momento. Esta cantidad depende de la superficie, y oscila entre doscientos setenta y dos euros (para superficies menores a cincuenta metros cuadrados) y cuatrocientos cincuenta euros (para una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados).
¿Es necesario contar con un Arquitecto para realizar el proceso?
Si. El certificado de persistencia debe estar firmado por un Arquitecto. Pero no solo es obligatorio, sino que es muy recomendable contactar con un Arquitecto incluso antes de adquirir el establecimiento en cuestión
¿PORQUÉ?
Aunque en el anuncio publicitario se indique que el local cumple con todos las autorizaciones legales y que se ha manteniendo exactamente igual a como estaba, no sería la primera vez que encontramos que se han realizado modificaciones no declaradas, que en el anuncio se indica un aforo máximo que no coincide con el establecido como máximo legal en su día, que la extracción de humos de la cocina no se ha instalado de acuerdo con la licencia concedida, o incluso existe alguna denuncia o procedimiento sancionador contra el local del que no estás informado.
Todos estos problemas son cuestiones fácilmente evitables si contactas con un arquitecto antes de adquirir el local, para que éste pueda comprobar la veracidad de todos los datos y no encontremos sorpresas desagradables durante el procedimiento.
Recuerda que contar con un asesoramiento técnico adecuado no es un gasto, es una inversión que te permitirá ahorrar costes en el futuro.
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Actividades exentas de licencia de apertura
En anteriores ocasiones hemos hablado en profundidad sobre qué es una licencia de apertura, cual es el procedimiento que hay que seguir para obtenerla, cuáles son los requisitos generales que deben cumplir los locales y cuáles son los requisitos específicos en función del uso (restaurante-cafetería, comercios, panaderías…) No obstante, en este post queremos otorgarte una visión más genérica para que entiendas cuáles son todas aquellas actividades que están sometidas al trámite de licencia de apertura y cuales son aquellas que están exentas.
Diferencias entre licencia-declaración responsable y comunicación previa
Aunque actualmente se sigue hablando de forma genérica de “licencia de apertura” para los trámites que hay que realizar para con la administración con carácter previo a iniciar una actividad, debes saber que, en realidad, desde hace varios años son muy pocas las actividades que necesitan de esta licencia de apertura, ya que el trámite se ha simplificado mucho con el fin de impulsar la actividad comercial minorista de forma que se reduzcan las trabas administrativas existentes que afectan al inicio de esta actividad. Para entenderlo es necesario aclarar la diferencia entre tres conceptos: licencia, declaración responsable y comunicación previa.
Licencia: Una licencia es, según su definición “una declaración expresa que hace una persona, especialmente con autoridad legal, para permitir que se haga cierta cosa”. En el contexto que estamos tratando, una licencia sería la resolución administrativa de un procedimiento en la que esta (la administración) nos autoriza expresamente a realizar aquella actividad que hemos solicitado (y que habremos debido acompañar de un proyecto u otra serie de documentos).
Declaración responsable: Es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por a normativa sectorial”. En este trámite también existe una solicitud y también se acompaña de un proyecto y otra serie de documentos pero, a diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado.
No obstante, debes saber que, en cualquier momento, la Administración podrá realizar una inspección para comprobar que, efectivamente, aquello que has declarado es cierto y se cumplen con todas las disposiciones normativas; iniciando el procedimiento sancionador en caso contrario.
Comunicación previa: Es un documento mediante el que los interesados ponen en conocimiento del Ayuntamiento una circunstancia (cambio de titularidad de una licencia, de una actividad…) Es similar a la declaración responsable, pero suele ser para actuaciones de “menor importancia” y normalmente se exige menos documentación.
Legislación actual
Desde el año 2012, y según la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, existen ciertas actividades comerciales y servicios para los que no se puede exigir la obtención de licencia previa.
Entonces, ¿qué se exige?
Para iniciar la actividad por primera vez se exigirá la presentación de una declaración responsable (siempre y cuando la superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a setecientos cincuenta metros cuadrados y se trate de una actividad a realizar en un establecimiento permanente).
Para los cambios de titularidad de las actividades comerciales y los servicios se exigirá la presentación de una comunicación previa, a los solos efectos informativos.
Para el acondicionamiento de los locales tampoco se exigirá licencia siempre y cuando estas obras de acondicionamiento no requieran de un proyecto (esto ocurre en obras de escasa entidad y sencillez técnica, como aquellas en las que no se altere la configuración arquitectónica del edificio, ni varíen la composición exterior, ni el volumen, ni afecten al sistema estructural…)
Resumiendo, ¿qué actividades SI necesitan licencia?
Según lo que acabamos de ver, si la actividad que pretendes realizar se identifica con alguno de los siguientes tres casos, entonces SI SERÁ EXIGIBLE LA LICENCIA, y el procedimiento no podrá tramitarse mediante declaración responsable:
La actividad que pretendo realizar no es permanente sino eventual (ferias, congresos, exposiciones…) ya se realice en un establecimiento fijo (por ejemplo: palacio de congresos) o un establecimiento eventual (tipo desmontable).
La actividad que pretendo realizar es permanente, pero no está incluida en el listado de actividades exentas (relacionado a continuación).
La actividad que pretendo realizar es permanente, pero el local tiene una superficie mayor a setecientos cincuenta metros cuadrados.
Y ¿qué actividades NO necesitan licencia, sino declaración responsable?
Finalmente, relacionamos a continuación las actividades para las que (si el local es menor a setecientos cincuenta metros cuadrados) no se necesita licencia de apertura sino declaración responsable. El listado completo se encuentra en el anexo de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, por lo que, si tienes dudas sobre si tu actividad se encuadra dentro de alguna de las siguientes categorías, consultes el listado completo. -
Industria textil (como fabricación de calcetería, fieltros, tules, encajes…)
Industria del cuero (fabricación de artículos de cuero y similares)
Industria del calzado y vestido y otras confecciones textiles
Industria de papel y fabricación de artículos de papel; artes gráficas y edición.
Otras industrias manufactureras (como joyería, bisutería).
Comercio al por menor de productos alimenticios, bebidas y tabaco (carnicerías, fruterías, pescaderías, casquerías, pastelerías, confiterías, heladerías…)
Comercio al por menor de productos industriales no alimenticios realizado en establecimientos permanentes (tiendas de textiles, confecciones para el hogar, lencería, mercería, corsetería, droguería y limpieza, perfumería y cosméticos, herbolarios, tiendas de muebles, ferreterías
Comercio mixto o integrado, comercio al por menor fuera de un establecimiento comercial permanente (ambulancia, mercadillos y mercados ocasionales o periódicos), comercio en régimen de expositores en depósito y mediante aparatos automáticos; comercio al por menor por correo y catálogo de productos diversos.
Reparaciones (de artículos eléctricos para el hogar, de vehículos y otros bienes de consumo).
Actividades anexas a los transportes (agencias de viaje).
Auxiliares financieros y de seguros. Actividades inmobiliarias.
Servicios prestados a las empresas (servicios jurídicos, servicios técnicos de ingeniería, arquitectura, urbanismo, servicios de publicidad…)
Alquiler de bienes muebles (automóviles, bicicletas, películas de video…)
Alquiler de bienes inmuebles (viviendas, locales industriales…)
Educación e investigación (enseñanza no reglada de formación y perfeccionamiento y otras enseñanzas).
Servicios recreativos y culturales (bibliotecas, archivos, museos, jardines botánicos…)
Servicios personales (lavanderías, tintorerías, limpieza, salones de peluquería, servicios fotográficos, servicios de pompas fúnebres…)
Finalmente, si has identificado si la actividad que quieres realizar necesita declaración responsable o no, y ahora tienes dudas sobre cuál es el procedimiento que hay que seguir o cuáles son los requisitos que debe cumplir tu local, te recomendamos que leas nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesita saber
En cualquier caso, no dudes en contactar con nosotros para cualquier pregunta, ¡estaremos encantados de ayudarte sin compromiso!
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Licencias de apertura - Comercios y alimentación
Si estás pensando en abrir una tienda de alimentación, seguramente haya multitud de aspectos que debes tener en cuenta y no sabes por dónde empezar: tener un plan de negocios, crear un nombre y un logotipo, buscar un local en una zona adecuada para tus clientes, informarte sobre proveedores, contratar personal, establecer un plan de marketing y, finalmente, los aspectos legales.
En este post vamos a tratar de resolver todas las dudas que puedas tener sobre como tramitar la licencia de apertura/actividad para una tienda de alimentación. Este procedimiento es aplicable para multitud de negocios de pública concurrencia como: carnicerías, pescaderías, fruterías, panaderías, heladerías… Si, después de leerlo, tienes alguna duda al respecto, te recomendamos que leas nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
El primer requisito que hay que tener en cuenta será la normativa urbanística. El planeamiento municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble, por lo que el primer paso antes de comprar o alquilar un local para abrir nuestro restaurante, debemos verificar que este uso está permitido por la normativa urbanística.
Además de ello, existen una serie de requisitos que vamos a agrupar de la siguiente forma:
ESTANCIAS MÍNIMAS
En general, los comercios de alimentación son uno de los locales que menores requisitos tienen que cumplir en cuanto a estancias mínimas. Aunque puede variar ligeramente dependiendo del uso concreto, en general bastará con disponer de una zona destinada al público en la que se ubicará el mostrador y los expositores de alimentos (en su caso), una zona de almacenaje y un único aseo unisex (salvo locales de mayor superficie en los que vaya a existir una ocupación de cincuenta o más personas, en los que será necesario disponer de, al menos dos aseos diferenciados por sexos).
NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD
Los aspectos más relevantes de esta normativa que hay que tener en cuenta son:
Debe existir al menos un acceso accesible al local. En el caso de que haya desnivel entre el acerado exterior y el local, éste deberá ser salvado mediante una rampa u otro tipo de ayudas técnicas (como plataformas elevadoras).
El suelo tanto de la rampa de acceso como de todo el local deberá ser antideslizante.
Los huecos de paso y las puertas deben ser de más de 80cm de anchura libre.
Los pasillos deben tener como mínimo una anchura de 1,00m, y debe existir zonas de giro (con un diámetro de 1,50m libre) en ciertos puntos como el vestíbulo, en pasillos de más de 10m de longitud, delante del ascensor (en su caso) etcétera.
PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS
Los requisitos en cuanto a las instalaciones de protección contra incendios pueden variar dependiendo de la superficie útil que tenga el local, pero, en general podemos decir que debe haber como mínimo un extintor situado cada 15metros, iluminación de emergencia y carteles indicadores de la salida.
ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN
En cuanto a la iluminación, esta debe ser suficiente para el desarrollo del trabajo que allí se realiza, siendo lo recomendable disponer de al menos 300-400 lux. En cuanto a la ventilación, esta podrá ser natural (a través de huecos de puertas, ventanas o rejillas en fachadas y patios) o forzada (a través de motores y conductos de ventilación con tomas de impulsión y de extracción). En cualquier caso, deberá asegurarse que existen en torno a 6 renovaciones de aire por hora.
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?
En el caso de que el local cumpla con todos los requisitos y no sea necesario realizar obras de reforma, el procedimiento a seguir consiste en la elaboración de un proyecto de actividad (que deberá estar firmado por un arquitecto) en el que se describa la actividad que se va a desarrollar en el local, las instalaciones y maquinaria que se va a utilizar, se justifique el cumplimiento de toda la normativa que corresponda y se aporten planos de todo ello.
Además de ello, debes saber que ciertos usos de los destinados al comercio y la alimentación se encuentran sometido al procedimiento de calificación ambiental según la Ley 7/2007, de 9 de julio.
Este es el caso, por ejemplo, de pescaderías al por menor y al por mayor, carnicerías al por menor y al por mayor, panaderías u obradores de confitería y pastelería, almacenes o ventas de frutas o verduras, elaboración de comidas preparadas y para llevar… Dependiendo de cuál sea la superficie del local este procedimiento deberá tramitarse de forma ordinaria o mediante declaración responsable (más ágil). En ambos casos, habrá de realizarse un proyecto técnico en el que se describa la actividad, maquinaria y equipos a utilizar, materiales empleados, riesgos ambientales… debiendo quedar justificado que el proyecto no supone un riesgo ambiental ni tiene carácter contaminante.
Una vez realizado este proyecto, la forma de autorización administrativa será a través de una declaración responsable de actividades (documento en el que se declara que se cumplen con todos los requisitos o para iniciar la actividad y que no necesita respuesta de la Administración, por lo que esta puede iniciarse desde el momento de su presentación).
Documentación necesaria para presentar la declaración responsable: (puede variar ligeramente según el municipio)
1- Impreso de declaración responsable.
2- Identificación del titular (fotocopia DNI si se trata de personas físicas).
3- Documento acreditativo de la disponibilidad del uso del establecimiento (contrato de arrendamiento, por ejemplo).
4- Documentación relativa a la viabilidad de uso urbanística
5- Proyecto de actividad.
Si tienes alguna duda sobre el procedimiento, este está extensamente explicado en nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber y, en cualquier caso, puedes contactar con nosotros para cualquier aclaración o solicitud de presupuesto sin compromiso ¡Estaremos encantados de ayudarte!.
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Licencias de apertura - Panadería
Si estás pensando en abrir una panadería, seguramente haya multitud de aspectos que debes tener en cuenta y no sabes por dónde empezar: tener un plan de negocios, crear un nombre y un logotipo, buscar un local en una zona adecuada para tus clientes, informarte sobre proveedores, contratar personal, establecer un plan de marketing y, finalmente, los aspectos legales.
En este post vamos a tratar de resolver todas las dudas que puedas tener sobre como tramitar la licencia de apertura/actividad para una panadería. Si, después de leerlo, tienes alguna duda al respecto, te recomendamos que leas nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber
¿QUÉ TIPO DE PANADERÍA QUIERES ABRIR?
A la hora de tramitar la licencia de apertura para tu panadería, los requisitos que deben cumplirse dependerán de cuál sea el tipo de negocio que tengas previsto. Podemos decir que existen tres tipos de negocio diferentes:
Panadería con productos para llevar. Son las panaderías donde únicamente se vende el producto (panes, pasteles y similares) pero donde tu no te vas a encargar de fabricar el pan ni vas a permitir que se consuman productos dentro del local.
Esta es la opción típica, en la que los clientes entran, eligen los productos del mostrador y se los llevan. Tiene algunas ventajas, ya que podrás realizar esta actividad en un local mucho menos pequeño que el que necesitarás para los demás modelos de negocio.
En este caso, necesitarás una licencia de actividad inocua. Este tipo de licencia es equivalente al que se tramita para una tienda de alimentación por lo que, si este es tu caso, te recomendamos que leas nuestro post Licencias de apertura – Tiendas de alimentación donde encontrarás toda la información que necesitas.
Panadería en la que se pueden consumir dentro del local, pero donde no se fabrica el producto. Es probablemente la opción que produce más ingresos, pero también es la que requiere de una inversión mayor y la que exige mayores requisitos.
En este caso necesitarás una licencia de actividades de hostelería, asimilable a la de cafetería-restaurante. Encontrarás toda la información referente a este tipo de licencia en nuestro post Licencias de apertura – Restaurante.
Panaderías especializadas: En el caso de que decidas fabricar el producto dentro de tu local, los requisitos dependerán de la maquinaria a instalar y su potencia, y de ello dependerá su consideración como actividad clasificada o no; por lo que en este caso te recomendamos que contactes directamente con un arquitecto que te pueda asesorar sobre tu caso en concreto.
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Licencias de apertura - Restaurante
Si estás pensando en abrir un restaurante, seguramente haya multitud de aspectos que debes tener en cuenta y no sabes por dónde empezar: tener un plan de negocios, crear un nombre y un logotipo, buscar un local en una zona adecuada para tus clientes, informarte sobre proveedores, contratar personal, establecer un plan de marketing y, finalmente, los aspectos legales.
En este post vamos a tratar de resolver todas las dudas que puedas tener sobre como tramitar la licencia de apertura/actividad para un restaurante/cafetería. Si, después de leerlo, tienes alguna duda al respecto, te recomendamos que leas nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
El primer requisito que hay que tener en cuenta será la normativa urbanística. El planeamiento municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble, por lo que el primer paso antes de comprar o alquilar un local para abrir nuestro restaurante, debemos verificar que este uso está permitido por la normativa urbanística.
Además de ello, existen una serie de requisitos que vamos a agrupar de la siguiente forma:
ESTANCIAS MÍNIMAS
Zona de público: Deberá disponer de dimensiones coherentes y adecuadas a la actividad que se le quiere dar, con las condiciones mínimas de iluminación, ventilación y confort.
Zona de personal:
Cocina: La cocina debe disponer de extracción de humos a cubierta, por lo que este será un elemento fundamental a la hora de elegir el local ya que, aunque existen algunas alternativas, no siempre ofrecen la misma eficacia ni son aceptadas por todos los municipios.
Te recomendamos que consultes con un arquitecto para que compruebe que la salida de humos existente en el local que quieres adquirir cumple con todos los requisitos mínimos (ser independiente de otros conductos, subir hasta cubierta y ser 1m más alta que cualquiera de los edificios que se encuentren a menos de quince metros, etcétera)
Almacén: Deberá disponerse de una estancia de almacenaje de alimentos diferenciada del almacenaje de otros productos, como higiene o limpieza.
Cuarto de basuras: Deberá estar independizada y contar con ventilación adecuada (natural o forzada) para evitar que los olores se extiendan al resto del local.
Dotación sanitaria: El local debe disponer de aseos diferenciados para el personal y para los clientes. Deberá haber al menos un baño completo (como mínimo) y un aseo más amplio que cumpla con todas las especificaciones para estar adaptados a personas con discapacidad, que será el que utilicen los clientes, por lo que deberá accederse a él a través de la zona destinada a los clientes.
PROTECCIÓN FRENTE AL RUIDO
Disponer de elementos constructivos con la suficiente protección acústica es un elemento fundamental, dada la concurrencia de este tipo de locales y el ruido que suelen generar. Dependiendo del uso específico que se le vaya a dar, de la contaminación acústica existente en la zona, y de si van a existir equipos de reproducción o amplificación sonora o audiovisual, deberá cumplir unas especificaciones u otras, requiriéndose en algunos casos de la existencia de un vestíbulo estanco en el acceso al local que cuente con doble puerta.
NORMATIVA DE ACCESIBILIDAD
Todos los espacios del local (tanto los que vayan a ser utilizados por los clientes como los que vayan a ser utilizados por el personal, salvo algunas excepciones, como los cuartos de instalaciones) deberán cumplir con la normativa de accesibilidad. Esta normativa está compuesta a nivel estatal por la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero y por el Documento Básico de seguridad de utilización y accesibilidad; a nivel autonómico por el Decreto 293/2009, de 7 de julio, y además de ello deberá cumplir con las Ordenanzas específicas que dependerán del municipio en el que esté el local.
Los aspectos más relevantes de esta normativa que hay que tener en cuenta son:
Debe existir al menos un acceso accesible al local. En el caso de que haya desnivel entre el acerado exterior y el local, éste deberá ser salvado mediante una rampa u otro tipo de ayudas técnicas (como plataformas elevadoras).
Debe existir un ascensor en el caso de que el local tenga más de una planta, y existan usos que vayan a ser utilizados por los clientes en las plantas superiores.
El suelo tanto de la rampa de acceso como de todo el local deberá ser antideslizante.
Los huecos de paso y las puertas deben ser de más de 80cm de anchura libre.
Los pasillos deben tener como mínimo una anchura de 1,00m, y debe existir zonas de giro (con un diámetro de 1,50m libre) en ciertos puntos como el vestíbulo, en pasillos de más de 10m de longitud, delante del ascensor (en su caso) etcétera.
PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS
Los requisitos en cuanto a las instalaciones de protección contra incendios suelen adquirir mayor relevancia en restaurantes que en cualquier otro tipo de local, ya que, además de los requisitos generales (extintor situado cada 15 metros, iluminación de emergencia, carteles indicadores de salida…) los restaurantes suelen disponer de cocinas que, por la maquinaria que albergan, son considerados de riesgo especial.
En función de la potencia total de los aparatos que tenemos previsto instalar será considerados como riesgo bajo (entre 20kW y 30kW), riesgo medio (entre 30kW y 50kW) o riesgo alto (superior a 50kW) y tendrán unas exigencias u otras (por ejemplo, para potencias mayores de 50kW será necesario realizar una instalación automática de detección de incendios).
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?
En el caso de que el local cumpla con todos los requisitos y no sea necesario realizar obras de reforma, el procedimiento a seguir consiste en la elaboración de un proyecto de actividad (que deberá estar firmado por un arquitecto) en el que se describa la actividad que se va a desarrollar en el local, las instalaciones y maquinaria que se va a utilizar, se justifique el cumplimiento de toda la normativa que corresponda y se aporten planos de todo ello.
Además de ello, debes saber que el uso “Restaurantes, cafeterías, pubs y bares” se encuentra sometido al procedimiento de calificación ambiental según la Ley 7/2007, de 9 de julio, por lo que deberá realizarse un proyecto técnico en el que se describa la actividad, maquinaria y equipos a utilizar, materiales empleados, riesgos ambientales… debiendo quedar justificado que el proyecto no supone un riesgo ambiental ni tiene carácter contaminante.
Una vez se haya obtenido la resolución favorable de la calificación ambiental, se presentará una declaración responsable de actividades (documento en el que se declara que se cumplen con todos los requisitos o para iniciar la actividad y que no necesita respuesta de la Administración, por lo que esta puede iniciarse desde el momento de su presentación).
Documentación necesaria para presentar la declaración responsable: (puede variar ligeramente según el municipio)
1- Impreso de declaración responsable.
2- Identificación del titular (fotocopia DNI si se trata de personas físicas).
3- Documento acreditativo de la disponibilidad del uso del establecimiento (contrato de arrendamiento, por ejemplo).
4- Documentación relativa a la viabilidad de uso urbanística
5- Proyecto de actividad.
Finalmente, deberá obtenerse la autorización sanitaria, mediante una solicitud presentada en la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de salud. Esta, tras comprobar que el establecimiento cumple con todos los requisitos, procederá a inscribir el local en el Registro Sanitario de Empresas y Establecimientos Alimentarios de Andalucía.
Si tienes alguna duda más sobre el procedimiento, te recordamos que este está extensamente explicado en nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber.
¿CUÁNTO CUESTA LA LICENCIA DE APERTURA?
En cuanto al coste deberás tener en cuenta dos aspectos principales. Por un lado, los honorarios del arquitecto: estos dependerán de la envergadura del proyecto concreto de que se trate, por lo que, si estás interesado en abrir un local de estas características te animamos a que nos pidas presupuesto sin ningún tipo de compromiso: ¡estaremos encantados de ayudarte!
Por otro lado, deberás pagar las correspondientes tasas por declaración responsable, cuyo valor depende del municipio. A modo de ejemplo, en Málaga las tasas dependen de la superficie, y oscilan entre doscientos setenta y dos euros (para superficies menores a cincuenta metros cuadrados) y cuatrocientos cincuenta euros (para una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados).
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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Licencias de apertura - Peluquería
Si estás pensando en abrir una peluquería, seguramente haya multitud de aspectos que tienes que tener en cuenta y no sabes por dónde empezar: tener un plan de negocios, crear un nombre y un logotipo, buscar un local en una zona adecuada para tus clientes, informarte sobre proveedores, contratar personal, establecer un plan de marketing y, finalmente, los aspectos legales.
En este post vamos a tratar de resolver todas las dudas que puedas tener sobre como tramitar la licencia de apertura/actividad para una peluquería. Si, después de leerlo, tienes alguna duda al respecto, te recomendamos que leas nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
El primer requisito que hay que tener en cuenta será la normativa urbanística. El planeamiento municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble, por lo que el primer paso antes de comprar o alquilar un local para abrir nuestra peluquería, debemos verificar que este uso está permitido por la normativa urbanística.
Además de ello, existen una serie de requisitos que vamos a agrupar de la siguiente forma:
Dotación Sanitaria
El local debe disponer de aseos diferenciados para el personal y para los clientes. Deberá haber al menos un baño completo (como mínimo) y un aseo más amplio que cumpla con todas las especificaciones para estar adaptados a personas con discapacidad, que será el que utilicen los clientes, por lo que deberá accederse a él a través de la zona destinada a los clientes.
Normativa de Accesibilidad
Todos los espacios del local (tanto los que vayan a ser utilizados por los clientes como los que vayan a ser utilizados por el personal, salvo algunas excepciones, como los cuartos de instalaciones) deberán cumplir con la normativa de accesibilidad. Esta normativa está compuesta a nivel estatal por la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero y por el Documento Básico de seguridad de utilización y accesibilidad; a nivel autonómico por el Decreto 293/2009, de 7 de julio, y además de ello deberá cumplir con las Ordenanzas específicas que dependerán del municipio en el que esté el local.
Los aspectos más relevantes de esta normativa que hay que tener en cuenta son:
-Debe existir al menos un acceso accesible al local. En el caso de que haya desnivel entre el acerado exterior y el local, éste deberá ser salvado mediante una rampa u otro tipo de ayudas técnicas (como plataformas elevadoras).
-Debe existir un ascensor en el caso de que el local tenga más de una planta, y existan usos que vayan a ser utilizados por los clientes en las plantas superiores.
-El suelo tanto de la rampa de acceso como de todo el local deberá ser antideslizante.
-Los huecos de paso y las puertas deben ser de más de 80cm de anchura libre.
-Los pasillos deben tener como mínimo una anchura de 1,00m, y debe existir zonas de giro (con un diámetro de 1,50m libre) en ciertos puntos como el vestíbulo, en pasillos de más de 10m de longitud, delante del ascensor (en su caso) etcétera.
Protección contra incendios
Los requisitos en cuanto a las instalaciones de protección contra incendios pueden variar dependiendo de la superficie útil que tenga el local, pero, en general podemos decir que debe haber como mínimo un extintor situado cada 15metros, iluminación de emergencia y carteles indicadores de la salida.
Iluminación y Ventilación
En cuanto a la iluminación, esta debe ser suficiente para el desarrollo del trabajo que allí se realiza, siendo lo recomendable disponer de al menos 300-400 lux.
En cuanto a la ventilación, esta podrá ser natural (a través de huecos de puertas, ventanas o rejillas en fachadas y patios) o forzada (a través de motores y conductos de ventilación con tomas de impulsión y de extracción). En cualquier caso, deberá asegurarse que existen en torno a 6 renovaciones de aire por hora.
Además de estos requisitos, pueden existir otros específicos dependiendo del municipio en el que se sitúe el local, como por ejemplo en relación con la cartelería exterior (que deberá cumplir con las normas urbanísticas del Ayuntamiento) o en relación con almacenes u otras dependencias mínimas.
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?
En el caso de que el local cumpla con todos los requisitos y no sea necesario realizar obras de reforma, el procedimiento a seguir consiste en la elaboración de un proyecto de actividad (que deberá estar firmado por un arquitecto) en el que se describa la actividad que se va a desarrollar en el local, las instalaciones y maquinaria que se va a utilizar, se justifique el cumplimiento de toda la normativa que corresponda y se aporten planos de todo ello.
Una vez realizado este proyecto, la forma de autorización administrativa será a través de una declaración responsable de actividades (documento en el que se declara que se cumplen con todos los requisitos o para iniciar la actividad y que no necesita respuesta de la Administración, por lo que esta puede iniciarse desde el momento de su presentación).
Documentación necesaria para presentar la declaración responsable: (puede variar ligeramente según el municipio)
Impreso de declaración responsable.
Identificación del titular (fotocopia DNI si se trata de personas físicas).
Documento acreditativo de la disponibilidad del uso del establecimiento (contrato de arrendamiento, por ejemplo).
Documentación relativa a la viabilidad de uso urbanística
Proyecto de actividad.
Si tienes alguna duda sobre el procedimiento, este está extensamente explicado en nuestro post: Licencias de apertura: todo lo que necesitas saber.
¿CUÁNTO CUESTA LA LICENCIA DE APERTURA?
En cuanto al coste deberás tener en cuenta dos aspectos principales. Por un lado los honorarios del arquitecto: estos dependerán de la envergadura del proyecto concreto de que se trate, por lo que, si estás interesado en abrir un local de estas características te animamos a que nos pidas presupuesto sin ningún tipo de compromiso: ¡estaremos encantados de ayudarte!
Por otro lado, deberás pagar las correspondientes tasas por declaración responsable, cuyo valor depende del municipio. A modo de ejemplo, en Málaga las tasas dependen de la superficie, y oscilan entre doscientos setenta y dos euros (para superficies menores a cincuenta metros cuadrados) y cuatrocientos cincuenta euros (para una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados).
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Licencias de apertura: Todo lo que necesitas saber
Si has llegado hasta aquí, seguramente sea porque estás pensando en comenzar algún tipo de negocio, pero no conoces cuáles son los trámites que tienes que seguir para ello. Ya sea para abrir un restaurante, una tienda de productos al por menor, un salón de peluquería o cualquier otro tipo de actividad “abierta al público” seguro que has oído hablar de la licencia de actividad como uno de los requisitos más importantes y que más quebraderos de cabeza trae a los futuros dueños del negocio. ¡No te preocupes, porque en este post te traemos todas las claves para que no te quede ninguna duda sobre qué es y cómo se tramita!
La licencia de actividad o licencia de apertura, es aquella que permite al Ayuntamiento comprobar que un local cumple con todos los requisitos para abrir al público en condiciones de seguridad, sin generar riesgos a los clientes, a los trabajadores, a los vecinos o al medio ambiente.
¿QUÉ ACTIVIDADES ESTÁN SOMETIDAS A LICENCIA?
Según se establece en la ley, están sometidas a control administrativo (ya sea a través de licencia o mediante declaración responsable como explicamos en el apartado de “¿Cuál es el procedimiento?”) todas las actividades relativas a la celebración de espectáculos públicos y actividades recreativas, así como los establecimientos públicos donde se celebren o realicen estas actividades.
En cuanto a las actividades, debes saber que se entiende por actividad recreativa aquellas situaciones de ocio, diversión, esparcimiento o consumición de bebidas y alimentos. Igualmente, se entenderá por establecimientos públicos aquellos locales, recintos o instalaciones de pública concurrencia en los que se celebren o practiquen espectáculos o actividades recreativas.
Como puedes ver, la ley no distingue entre tipos de establecimientos donde se realizan estas actividades, por lo que entendemos que ya se desarrollen en un local, en un piso, una nave industrial, o cualquier otro tipo de inmueble, deberán cumplir con los requisitos que se establecen a continuación para obtener el correspondiente permiso.
¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR MI ESTABLECIMIENTO?
Sin duda, esta es la pregunta más difícil de responder, ya que dependiendo de cuál vaya a ser la actividad para la que se requiere licencia, se deberán cumplir unos requisitos específicos establecidos en la legislación sectorial correspondiente. No son iguales los requisitos que debe cumplir un restaurante que los que debe cumplir una academia de enseñanza, por poner un ejemplo; por lo que nuestra recomendación es que contactes con un arquitecto que te asesore en todo momento.
No obstante, de forma genérica podemos citar una serie de requisitos comunes a todos los usos:
Condiciones urbanísticas: El planeamiento urbanístico municipal establece una serie de usos permitidos y normas concretas en función de la ubicación del inmueble, por lo que el primer paso antes de comprar o alquilar un establecimiento para destinarlo a un uso, será verificar que el uso que queremos darle al establecimiento está permitido por la normativa urbanística.
Se deberá comprobar que el establecimiento cumple con las condiciones técnicas de seguridad, higiene, sanitarias, de accesibilidad y de nivel de ruidos que reglamentariamente se determinen en las normas específicas de cada actividad.
Cumplir con lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación, normativa de protección contra incendios y demás normativa básica aplicable en materia de espectáculos públicos y protección del medio ambiente.
¿Estabas buscando los requisitos para un tipo de local en concreto?
¡Comprueba si tu actividad está en el siguiente listado de posts!:
Licencias de apertura – Peluquería
Licencias de apertura – Restaurant
Licencias de apertura – Comercios y alimentación
Licencias de apertura – Panadería
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?
1. ¿Necesito reformar el local?
Antes de nada, tenemos que mencionar que, en el caso de que el local no cumpla con alguno de los requisitos descritos en la pregunta anterior, será necesario realizar las obras de reforma correspondientes, procedimiento independiente al que se describe en este post y que requerirán la presentación de un proyecto básico y un proyecto de ejecución para obtener la licencia de obras. Si tienes duda sobre algunos de estos conceptos te recomendamos que leas nuestros posts:
¿Qué es un proyecto básico de arquitectura?
¿Qué es un proyecto de ejecución de arquitectura?
2. ¿Declaración responsable o licencia de actividad?
Desde el año 2012 se ha simplificado el procedimiento para iniciar las actividades y la mayoría de ellas se pueden tramitar mediante declaración responsable en lugar de mediante la solicitud de licencia.
¿QUÉ ES UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE?
Una declaración responsable es un documento firmado por el solicitante (acompañado de cuantos documentos se soliciten) en el que se declara, bajo la responsabilidad del firmante, que se cumplen con todos los requisitos para (en este caso) el inicio de una actividad. A diferencia de la solicitud de licencia, la declaración responsable no necesita respuesta de la Administración, por lo que desde el momento en que se presenta, se puede iniciar inmediatamente la actividad (sin perjuicio de que posteriormente la Administración pueda comprobar que lo declarado es cierto, e iniciar un procedimiento sancionador en caso de que no lo sea).
¿EN QUÉ CASOS SE PUEDE INICIAR LA ACTIVIDAD POR DECLARACIÓN RESPONSABLE?
La apertura de establecimientos públicos fijos destinados a la celebración de espectáculos públicos y actividades recreativas permanentes se someterá con carácter general, a la presentación de declaración responsable ante el Ayuntamiento.
Ello quiere decir que únicamente en los casos en que se quiera realizar una actividad eventual (por ejemplo, una feria) o instalar un establecimiento eventual (tipo desmontable) se requerirá una autorización municipal. En el resto de los casos será suficiente con presentar una declaración responsable.
3. Proyecto de actividad
Independientemente de que la actividad se pueda iniciar mediante declaración responsable o no, será imprescindible la presentación de un proyecto de actividad, en el que se describa la actividad que se va a desarrollar en el local, las instalaciones y maquinaria que se va a utilizar, se justifique el cumplimiento de toda la normativa que corresponda y se aporten planos de todo ello.
¿Esto es todo, o necesito otras autorizaciones en función del uso que vaya a tener mi establecimiento?
Al igual que ocurría con los requisitos, dependiendo del caso concreto puede ser necesario obtener otro tipo de autorizaciones o realizar trámites diferentes a los mencionados en el apartado anterior, con carácter previo o simultáneo al inicio de la actividad.
A modo de ejemplo indicamos algunas autorizaciones y en qué casos son necesarias:
En actividades situadas en espacios naturales protegidos puede ser necesario obtener previa autorización por alguna de las Consejerías (dependiendo de cuál sea la razón que justifique la protección)
En actividades de producción o fabricación de productos alimenticios se deberá contar con el correspondiente registro sanitario.
Los establecimientos turísticos deben contar con la autorización de la Consejería competente en Turismo e inscribirse en el Registro de Turismo.
En actividades situadas en suelo no urbanizable se exigirá la presentación de un proyecto de actuación o plan especial (dependiendo de cual sea la actividad).
LEGISLACIÓN MEDIOAMBIENTAL
Finalmente, por su relevancia, debemos mencionar que existen una serie de actuaciones sometidas a instrumentos de prevención y control ambiental y que su resolución deberá obtenerse con carácter previo a la presentación de la declaración responsable en el Ayuntamiento y, por tanto, antes de iniciar la actividad.
Las actividades que deben someterse a alguno de estos instrumentos se relacionan en el Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, donde encontramos, entre otros muchos: establecimientos hoteleros y apartamentos turísticos; restaurantes, cafeterías, pubs y bares; discotecas y salas de fiesta; cines y teatros; gimnasios; academias de baile y danza, etcétera.
¿Tengo que volver a solicitar licencia si suspendo la actividad de mi establecimiento durante un tiempo?
Si. La inactividad o cierre durante más de seis meses de un establecimiento público fijo requerirá la presentación de una nueva declaración responsable ante el Ayuntamiento para su reapertura. Asimismo, la inactividad o cierre durante más de seis meses de un establecimiento público eventual (para el que se requiere autorización al iniciar la actividad por primera vez) requerirá de la presentación de declaración responsable ante el Ayuntamiento para su reapertura.
¿Es necesario contar con un Arquitecto para realizar todo el proceso?
Si. Muchos de los documentos del procedimiento que hemos ido mencionando a lo largo del post deben ir obligatoriamente firmados por un técnico (entre ellos, el proyecto de actividad), ya que será el encargado de certificar que la actividad cumple con todas las normativas.
No obstante, no solo es obligatorio para algunos de los pasos, sino que es muy recomendable contactar con un Arquitecto incluso antes de comprar o adquirir el establecimiento en cuestión. ¿Por qué? Si no conoces perfectamente los requisitos que debe cumplir la actividad que quieres iniciar ni la normativa urbanística es muy posible que, atraído por una buena oferta, adquieras un local en el que no se permita el uso que quieres poner, o en el que el coste de la reforma que necesitas para reunir todos los requisitos sea muy superior a lo que te hubiera costado adquirir otro local aparentemente más caro, pero que se ajusta mejor a los requisitos del uso que quieres iniciar.
Recuerda que contar con un asesoramiento técnico adecuado no es un gasto, es una inversión que te permitirá ahorrar costes en el futuro.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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Preguntas frecuentes sobre apartamentos turisticos
1. ¿QUÉ SON LOS APARTAMENTOS TURÍSITICOS?
Los apartamentos turísticos son los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para su fin. Estas unidades podrán ser tanto apartamentos propiamente dichos como villas, chalés, bungalows…
Es importante señalar la diferencia entre un establecimiento de apartamentos turísticos con las viviendas con fines turísticos, ya que los conjuntos formados por menos de tres viviendas o apartamentos de una misma persona titular (ubicados en un mismo inmueble o en un grupo de inmuebles en un radio de un kilómetro) son considerados viviendas con fines turísticos y sus requisitos son diferentes. Si este es tu caso y tienes dudas sobre el procedimiento a seguir para iniciar esa actividad, te recomendamos que leas nuestro post Vivienda con fines turísticos: Datos importantes que debes saber
2. ESTOS ESTABLECIMIENTOS ¿DEBEN OCUPAR SIEMPRE UN EDIFICIO COMPLETO?
No, no es obligatorio. No obstante, ello depende de la clasificación que deseemos obtener: los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:
Edificios/complejos: Establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio, disponiendo de entrada propia y núcleos de comunicación de uso exclusivo.
Conjuntos: Establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo edificio, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.
3. QUIERO CONSTRUIR UN EDIFICIO DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN EL QUE TAMBIÉN HAYA LOCALES COMERCIALES ¿ES POSIBLE?
Si, es posible. No obstante, el acceso a los apartamentos turísticos deberá ser independiente del acceso a los locales comerciales. Si estos locales se sitúan en planta baja deberá accederse directamente desde el exterior, pero si sitúan tanto en planta baja como en plantas superiores, deberá existir un acceso y un núcleo de comunicación para los locales comerciales y otro acceso y núcleo de comunicación independiente para los apartamentos turísticos.
4. ¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR MI PARCELA PARA PODER CONSTRUIR UN ESTABLECIMIENTO DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS?
Los establecimientos de apartamentos turísticos se construyen sobre suelos clasificados por el instrumento de planeamiento urbanístico como “residencial” u otro similar. No obstante, no siempre se podrá construir un establecimiento de apartamentos turísticos sobre estos suelos, ya que depende de las condiciones particulares que imponga cada municipio.
Es por ello por lo que el primer paso antes de realizar el proyecto será solicitar al Ayuntamiento un informe de viabilidad urbanística, que no es más que un documento emitido por el ayuntamiento en el que se certifica que el uso al que se destinará un suelo (en este caso, apartamentos turísticos) está admitido para determinada ubicación.
Además de ello, dependiendo de la modalidad a la se adscriba el establecimiento, deberá cumplir unos requisitos u otros. Existen cuatro modalidades: playa, ciudad, rural, carretera. En el caso de que un establecimiento cumpla los requisitos para quedar adscrito a más de una modalidad, la empresa podrá elegir a cuál de ellas quiere acogerse, e indicarlo así en la declaración responsable.
Si tienes una parcela y estas interesado en construir un establecimiento de apartamentos turísticos te recomendamos que contactes con un técnico que revise tu caso concreto, ya que dependiendo de donde se encuentre deberá acogerse a una u otra modalidad y, por tanto, deberá cumplir una serie de requisitos diferentes en cada caso.
5. ¿QUÉ REQUISITOS DEBEN CUMPLIR LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN SÍ?
Existen cuatro categorías de apartamentos turísticos. Estas son: una, dos, tres o cuatro llaves (asimilables a las estrellas en los establecimientos hoteleros). Dependiendo de la categoría a la que queramos adscribir nuestro establecimiento, este deberá disponer de unos servicios u otros, y los apartamentos deberán tener unas dimensiones mínimas u otras.
En general, estos requisitos se van a referir al número de accesos mínimo, dimensiones del vestíbulo y obligatoriedad de que haya una recepción, dimensiones mínimas que deben cumplir los dormitorios, baños, cocinas… obligatoriedad de otros espacios como locales para equipajes, lavanderías, zonas comunes, etcétera. Todos estos aspectos serán resueltos por el arquitecto encargado de la redacción del proyecto.
6. ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO PARA INSCRIBIR MI ACTIVIDAD EN EL REGISTRO DE TURISMO?
Los interesados en construir, ampliar o reformar un establecimiento de alojamientos turísticos deberán presentar una solicitud en la Delegación Territorial correspondiente de la Consejería de Turismo y, junto a ella, deberá adjuntarse la documentación preceptiva para realizar la calificación previa del proyecto de acuerdo con el grupo, categoría, modalidad… del establecimiento que pretendan inscribir.
Esta documentación se presentará después de presentar en el Ayuntamiento el proyecto básico y, por tanto, con carácter previo a la construcción, ampliación o reforma del establecimiento. Se incluirá una memoria técnica acompañado de planos en donde se justifique que el proyecto cumple con todos los requisitos exigidos en la normativa correspondiente.
Para ello, será imprescindible contar con un Arquitecto, que será el encargado de asesorarte sobre las mejores opciones para tu caso concreto, elaborar el proyecto y realizar todos los trámites con la Administración. En Munoz Barcia tenemos una amplia experiencia en proyectos de apartamentos turísticos, ¡estaremos encantados de asesorarte sin compromiso!
7. ES OBLIGATORIA LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA?
Si. Todos los establecimientos de apartamentos turísticos deberán inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía, siendo obligatorio, además, incluir el número de inscripción asignado por dicho Registro en toda publicidad que realicen sobre los apartamentos. Desde el momento de su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, quedará prohibido destinar los apartamentos a un uso distinto, como el residencial y, expresamente, al alquiler de vivienda.
En el caso de que se inicie la actividad de alquiler de apartamentos turísticos sin que se haya realizado la inscripción en el Registro de Turismo, esta actividad será calificada como clandestina, dando lugar al inicio del procedimiento sancionador (además de las actuaciones precisas para que se produzca el cese de la prestación clandestina del servicio turístico).
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Viviendas con fines turísticos: datos importantes que debes conocer
1. ¿QUÉ ES UNA VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS?
Se entiende por vivienda con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos.
2. ¿TODAS LAS VIVIENDAS PUEDEN SER CONSIDERADAS “VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS”? ¿CUÁNDO SE CONSIDERAN ESTABLECIMIENTOS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS?
Ante todo, la vivienda deberá estar ubicada en suelo de uso residencial y cumplir con los requisitos que se resumen en el siguiente apartado. No obstante, no tendrán la consideración de viviendas con fines turísticos si se encuentra en alguno de los siguientes casos:
Que las viviendas se cedan sin contraprestación económica.
Que la vivienda se contrate por tiempo superior a dos meses (de forma continuada) por la misma persona usuaria.
Las viviendas situadas en medio rural. Estas viviendas, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se considerarán como “casa rural” o como “vivienda turística de alojamiento rural” y deberán cumplir las condiciones de su normativa específica.
Los conjuntos formados por tres o más viviendas o apartamentos de una misma persona titular que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles (contiguos o no, pero que estén en el radio de un kilómetro). En este caso serán considerados como establecimientos de apartamentos turísticos. Si este es tu caso, te recomendamos que leas nuestro post: Preguntas frecuentes sobre apartamentos turísticos, ya que en el te aclaramos todas las dudas que puedas tener.
3. ¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR MI VIVIENDA PARA SER UNA VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS?
Los requisitos de las viviendas con fines turísticos se definen en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, y son, entre otros, los siguientes:
Disponer de licencia de ocupación, y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas (según las ordenanzas del municipio en que se encuentre la vivienda)
Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior o a patios y tener un sistema de oscurecimiento de las ventanas.
Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones, y de Botiquín de primeros auxilios.
Que exista limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes, y que haya ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función de la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
Como ves, son aspectos fácilmente alcanzables. No obstante, en este post hemos resumido los requisitos exigidos, pero hay algunos más. Por ello, si tienes la intención de destinar tu vivienda a vivienda con fines turísticos te recomendamos que contactes con un técnico para que pueda asesorarte sobre cuáles son específicamente las condiciones que debe cumplir tu vivienda. En MunozBarcia estaremos encantados de solucionar tus dudas sin compromiso alguno.
4. ¿QUÉ CAPACIDAD MÁXIMA PUEDE TENER MI VIVIENDA?
La capacidad máxima de la vivienda dependerá del tipo de vivienda con fines turísticos que sea, existiendo dos tipos:
Completas: Cuando la vivienda se cede en su totalidad.
Por habitaciones: Cuando la persona propietaria resida en ella.
Si se trata de una vivienda del tipo completo no podrá ser superior a 15 plazas, cuando se trata del tipo por habitaciones no se podrá superar las 6 plazas. En ningún caso se podrá alojar a más de 4 personas por habitación.
5. ¿QUÉ TRÁMITES TENGO QUE HACER PARA INICIAR LA ACTIVIDAD?
Para iniciar la actividad como vivienda con fines turísticos deberá cumplimentar y presentar el formulario de “declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad” en el que se declara, entre otros aspectos, que cumple con la normativa vigente para ejercer la actividad. El registro de entrada que figura en la Declaración acreditará haber cumplido con su obligación de presentar esta Declaración Responsable y ya podrá prestar el servicio de alojamiento turístico en su vivienda de forma reglada.
Posteriormente, la Consejería de Turismo procederá a inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Para ello le solicitará una serie de documentación (que podrá haber presentado previamente junto con la declaración responsable para agilizar los trámites) como, por ejemplo:
Copia de la licencia de ocupación o documento equivalente (de no contar con ella, consulte con un técnico).
Título para la explotación de la vivienda (escritura de propiedad u otros)
Copia del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral.
Certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda, si se trata del tipo “por habitaciones”.
Una vez aportada la documentación, recibirá una resolución por la que se le inscribe en el Registro de Turismo y se le asignará un código. Este código deberá indicarlo en toda publicidad o promoción que realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “online”.
6. ¿QUÉ OCURRE SI INICIO LA ACTIVIDAD SIN PRESENTAR LA DECLARACIÓN RESPONSABLE?
En caso de ejercer la actividad sin haber presentado esta Declaración Responsable se considerará la vivienda como clandestina, estando tipificado y sancionado cono infracción grave según lo dispuesto en la Ley de Turismo de Andalucía.
7. QUIERO DEJAR DE ALQUILAR MI VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS ¿QUÉ TENGO QUE HACER?
En caso de que no quieras alquilar más tu vivienda, deberás cumplimentar nuevamente un formulario denominado “declaración responsable para el acceso y ejercicio de la actividad”. Se trata del mismo formulario que presentó para inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía, solo que ahora deberá seleccionar la casilla identificada como “cese de la actividad”.
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¿Qué es un cambio de uso y como tramitarlo?
Actualmente, en un mercado en el que los precios de las viviendas son cada vez más altos es muy frecuente la búsqueda de alternativas, como la adquisición de un local comercial para transformarlo en vivienda, ya sea para uso propio, para alquiler de larga temporada o para alquiler con fines turísticos. Si este es tu caso, pero no conoces los requisitos que deben cumplir estos locales o cuál es el procedimiento, te recomendamos que te quedes a leer este post, en el que aprenderás todo lo que necesitas saber sobre los cambios de uso.
¿QUÉ USOS SE PUEDEN CAMBIAR?
El cambio de uso más común es el que transforma un local comercial en una vivienda, ya que en general suele ser más barato el coste de la compra del local sumado al coste de la reforma, que lo que costaría comprar una vivienda de las mismas características. Pero este no es el único cambio posible, ya que también se pueden realizar cambios de uso de vivienda a local comercial, de vivienda a oficina, de garaje a local comercial y viceversa, etcétera.
En este post nos centraremos en la explicación del cambio de uso de local comercial a vivienda, al ser el más común. No obstante, el procedimiento a seguir es análogo a otros tipos de cambios de uso, con algunas especialidades. En cualquier caso, te recomendamos que contactes con un arquitecto que te acompañe durante todo el proceso y te asesore sobre tu caso concreto.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
Como ya te habrás imaginado, no todos los locales comerciales se pueden transformar en vivienda. Para que la Gerencia de Urbanismo acepte el cambio de uso tiene que cumplir una serie de requisitos que dividiremos en dos grupos: normativa urbanística y normativa de vivienda.
Normativa urbanística
El primer paso es comprobar que el local comercial está en una parcela en la que se admite el uso residencial (esto generalmente se cumple en locales comerciales situados en la planta baja de un edificio de viviendas, pero no siempre en los situados en edificios de oficinas/comerciales).
Una vez comprobado esto, habrá que analizar la densidad de viviendas que tiene el edificio para saber si admite una vivienda más o no.
¿QUÉ ES LA DENSIDAD MÁXIMA DE VIVIENDAS?
La densidad máxima es un parámetro que encontramos en los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU, en adelante) de cada municipio y que regula el número máximo de viviendas que se pueden construir en una parcela en función de la edificabilidad máxima que tenga asignada.
A modo de ejemplo, en el PGOU de Málaga se establece que la densidad máxima de viviendas es la resultante de dividir la superficie construida de uso residencial (y usos vinculados, excluyendo locales comerciales, aparcamiento, oficinas…) por 70m².
Supongamos que queremos comprar un local comercial en un edificio para el que se admite el uso residencial y que tiene 1.150m² de superficie construida de este uso y 15 viviendas. Si dividimos 1.150/70 obtenemos que para ese edificio se permite un máximo de 16.42 viviendas, por lo que, en cuanto a la normativa urbanística se refiere, si es posible construir una vivienda más.
Normativa de vivienda
Una vez que sabemos que, urbanísticamente, se permite el cambio de uso; debemos analizar la forma y características del local comercial para asegurarnos que, una vez transformado en vivienda, pueda cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad. Habrá de tenerse en cuenta (entre otros) los siguientes aspectos:
Altura libre: Cada PGOU establece una altura mínima libre que deben tener las viviendas (tanto estructural como altura libre entre suelo y techo terminado).
Iluminación y ventilación: Hay que tener en cuenta que toda estancia habitable debe tener iluminación y ventilación directa bien desde el exterior o bien a través de un patio que cumpla con las condiciones mínimas que se establezcan en cada municipio.
Estancias mínimas: Como mínimo deberá existir una cocina, un salón, un dormitorio y un aseo. Estas estancias podrán distribuirse en un único espacio tipo loft o en una distribución más tradicional con habitaciones divididas. En cualquier caso, deberán cumplir con las superficies mínimas para cada estancia que se establecen en el PGOU correspondiente.
Te recomendamos que, con carácter previo a la compra del local contactes con un arquitecto, ya que el podrá analizar las diferentes posibilidades de distribución futura de la vivienda, de forma que puedas decidir si te interesa comprarlo o no.
¿NECESITO LA APROBACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
La obligatoriedad de esta aprobación va a depender de lo que dispongan los propios estatutos de la comunidad, por lo que habrá que verificarlos antes de adquirir un local en vistas a su transformación en vivienda.
En general (y tal y como señala la jurisprudencia) podemos decir que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constructivo o su regulación estatutaria.
Es decir, cuando en los estatutos de la comunidad se establece que o bien están prohibidos los cambios de uso, o bien están limitados a la previa aprobación por parte de la comunidad, si será necesario acuerdo de la comunidad de propietarios para realizar el cambio de uso.
Vale, mi local cumple todos los requisitos; ahora: ¿cuál es el procedimiento?
El procedimiento comienza solicitando una licencia de obras ante el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre tu local, junto con un proyecto de ejecución en el que se definan perfectamente las obras que se van a realizar y se justifique que la vivienda cumple con toda la normativa que le sea de aplicación.
Obtenida la licencia, y realizadas las obras habrá que presentar una declaración responsable en la que se declare que las obras se han realizado conforme a lo indicado en la licencia de obras, habilitando esta declaración para ocupar la vivienda terminada (sin perjuicio de que posteriormente la Administración pueda inspeccionar que efectivamente lo declarado se ajusta a la legalidad urbanística).
Tras la presentación de esta declaración responsable habrá que acudir al Notario para otorgar una escritura de cambio de uso del local, de forma que el inmueble conste como vivienda en vez de como local comercial. Finalmente, podremos acudir al Catastro para tramitar la alteración de los datos catastrales con el mismo fin.
Como ves, aunque el procedimiento de cambio de uso es algo relativamente sencillo, es necesario tener en cuenta muchos aspectos de diferentes normativas con carácter previo a la realización del proyecto para saber que efectivamente se podrá llevar a cabo dicho cambio, por lo que deberás contactar con un arquitecto, que será el encargado de llevar a cabo todos estos trámites por ti.
En Munoz Barcia Arquitectos tenemos una amplia experiencia en proyectos de este tipo, por lo que si tienes cualquier duda te animamos a contactar con nosotros para resolverte cualquier duda sin ningún tipo de compromiso.
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Preguntas frecuentes sobre los proyectos de cambios de uso
Los Proyectos de Cambio de Uso están diseñados para otorgarle a los inmuebles un uso diferente al que tenían principalmente, este cambio puede ser de local comercial a vivienda, de garaje a local comercial o viceversa. Sin embargo, este es un trámite que toma tiempo, pero sin duda los resultados pueden ser muy beneficiosos para los propietarios. Es por esto que hemos resumido las preguntas más frecuentes sobre este tema en un solo post, para que puedas aclarar todas tus dudas sobre los Proyectos de Cambio de Uso.
1. ¿CÓMO IDENTIFICO SI MI PROPIEDAD ES APTA PARA UN CAMBIO DE USO?
Lo primero que debes hacer, cuando determines que quieres hacer un cambio de uso en tu propiedad, es contratar un arquitecto para que la inspeccione y verifique que cumple con los requisitos y es compatible con el Cambio de Uso deseado. En nuestro articulo Qué son los Proyectos de Cambio de Uso y como tramitarlos te explicamos todo lo que necesitas saber si estas descubriendo este proceso, quien debe actuar, cuales son los requisitos y los pasos a seguir.
2. ¿ES NECESARIO SOLICITAR EL CAMBIO DE USO PREVIO A LAS REFORMAS?
Si, el Ayuntamiento debe recibir el proyecto de cambio de uso para evaluarlo, si este cumple con todas las normativas, es aprobado y se otorga la licencia de obra. Esta licencia es previa y perceptiva, lo que significa que debe solicitarse con anticipación para evitar sanciones administrativas.
3. ¿QUIÉNES PUEDEN SOLICITAR EL CAMBIO DE USO?
El cambio de uso pueden solicitarlo particulares y personas jurídicas cuya propiedad cumpla con los requisitos establecidos en el PGOU y deseen realizar el cambio de uso de su propiedad, pero debe ir firmado por un Arquitecto.
4. ¿QUÉ PRECIO TIENE TRAMITAR UN PROYECTO DE CAMBIO DE USO?
El ayuntamiento, exige el pago de tasas administrativas para la aprobación del proyecto de cambio de uso, las cuales varían según el tipo de proyecto y las características que este contenga, también pueden variar según el municipio donde se encuentre la obra. Los profesionales encargados de realizar el proyecto, como el arquitecto, quien es el encargado de realizar el proyecto, también cobraran sus honorarios con respecto a las características del proyecto a realizar, si el tramite resulta aceptado, pero se necesitan reformas para su aprobación, el arquitecto también deberá asistirte mediante la dirección de la obra.
En Munoz Barcia Arquitectos, disfrutamos apoyando las inversiones de nuestros clientes, Crisanto y Javier pueden asesorarte en el cambio de Uso de tu propiedad en el momento en que lo necesites. ¡Escríbenos sin compromiso y estaremos encantados de atenderte!
5. ¿QUÉ DOCUMENTOS TÉCNICOS INCLUYE UN PROYECTO DE CAMBIO DE USO?
El proyecto entregado al Ayuntamiento, contiene:
Justificación del cumplimiento de las leyes vigentes en el planeamiento urbano.
Plano de situación a escala, ubicando las vías públicas y partículas que limiten la manzana donde se situara el proyecto.
Plano de emplazamiento de la propiedad.
Planos del estado actual del local comercial
Planos de la propuesta realizada.
También se deberá entregar:
Memoria descriptiva del proyecto a realizar,
Estudio de seguridad y salud
Certificado de intervención técnico.
Esta documentación deberá ser realizada por un arquitecto y requerirá la firma del mismo de manera obligatoria para poder ser validada en el ayuntamiento correspondiente.
6. ¿SI CAMBIO EL USO DE MI PROPIEDAD, PUEDE INCREMENTAR SU PRECIO EN EL MERCADO?
La respuesta a esto es un gran ¡SI!. Los mercados de compra, venta y alquiler de propiedades están en constante cambio, por eso es importante que los propietarios adapten su propiedades a las necesidades del mercado, por ejemplo, actualmente el mercado de alquiler de locales comerciales depende mucho de la ubicación del local, si este se encuentra en una zona poco favorable, puede ser difícil alquilarlo, con lo que un cambio de uso puede ser la solución, si cumple con los requisitos, para convertirse en uso residencial y facilitar su alquiler.
Te recomendamos que estudies el sector en el que se encuentra tu propiedad y analices las opciones que puedes tener a la mano para tomar la mejor decisión sobre qué acciones tomas con ella para beneficiarte.
Ahora que conoces a detalle que incluye un Proyecto de Cambio de Uso y cuáles son los beneficios que te brindaría tramitarlo, no dudes en tomar esta alternativa como una excelente opción para darle un nuevo uso a tu propiedad. Te invitamos a que nos contactes, en Munoz Barcia Arquitectos ¡Consúltanos sin compromiso!
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Preguntas frecuentes sobre La ITE
Tramitar la ITE de tu edificación es un proceso fundamental para garantizar la seguridad de todos los que viven en ella, es por esto que hoy te resumimos las preguntas más frecuentes sobre la ITE y como se tramita, en nuestro post ITE: TODOS LOS DETALLES PARA TRAMITARLA, podrás conseguir información detallada sobre este proceso y realizarlo de manera efectiva.
1. ¿QUÉ PARTES DE LA EDIFICACIÓN SE INSPECCIONAN EN LA ITE?
Se inspeccionan todos los elementos estructurales de la edificación, como, por ejemplo:
Cimientos de la edificación
Estado actual de la estructura
Estado actual de las fachadas interiores
Fontanería y electricidad
Estado actual de las fachadas exteriores
Medianeras
Cubiertas
Azoteas
Instalaciones de saneamiento
También se inspecciona si la edificación cumple con la normativa actual para el tipo de edificación, como, por ejemplo, condiciones básicas de accesibilidad universal.
2. ¿CUÁL ES EL PLAZO PARA PRESENTAR LA PRIMERA INSPECCIÓN, DESPUÉS DE PASADOS LOS 50 AÑOS DE LA VIVIENDA?
De manera obligatoria, la primera inspección general se debe realizar inmediatamente el edificio cumpla con los 50 años correspondientes para ella. Luego si es favorable la ITE, se procederán a realizar visitas por profesionales cada 10 años.
En Munoz Barcia Arquitectos, contamos con un grupo de profesionales a tu disposición ¡Contáctanos, te ayudaremos a resolver tus dudas y te guiaremos en el proceso de obtención de su ITE.
3. ¿SI EL EDIFICIO HA SIDO REHABILITADO ANTES DE LOS 50 AÑOS, QUÉ PROCEDIMIENTO DEBE LLEVARSE A CABO?
Si en la edificación ya se han ejecutado obras de rehabilitación, se deberán presentar las licencias de las obras correspondientes ante el ente regulador y la certificación de final de las obras, el ente regulador estudiara las fechas en la que se hicieron estas reformas y comunicará a la propiedad cual sería la fecha en la que deben presentar la ITE de nuevo.
4. ¿SE DEBE HACER UN PROCEDIMIENTO ADICIONAL AL MOMENTO DE FINALIZAR LAS OBRAS QUE RESULTARON DE UN ITE DESFAVORABLE?
Existen dos posibilidades en este aspecto:
Si no se requiere intervención técnica: Junto con el profesional técnico responsable, se realiza un informe firmado por el mismo y se realiza de nuevo la ITE.
Si se requiere intervención técnica: Se deberá entregar un certificado que oficialice el que las obras resultantes del ITE fueron realizadas y el edificio se encuentra ahora estable, se entregara el informe y una ITE nueva.
Es primordial asegurarse de que la edificación se encuentre en regla, ya que la ITE es un procedimiento legal que debe ser obligatorio para todas las edificaciones que este afecta. Es también una responsabilidad social, el mantener en buen estado, con las correctas rehabilitaciones la edificación. Si tienes alguna duda sobre cómo comenzar a tramitar tu ITE en Munoz Barcia Arquitectos estamos a tu disposición.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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