Licencias de obra en Málaga
Las licencias de obra han constituido tradicionalmente el único modo en el que las Administraciones Públicas intervienen en el uso y edificación del suelo. Sin embargo, en los últimos años, la múltiple normativa urbanística y sectorial existente y la tardanza en el cumplimiento de los plazos de emisión de las licencias han desembocado en que conseguir una licencia de obras sean un procedimiento realmente complejo.
Es por ello por lo que se ha modificado la normativa referente a las licencias de obra, con el fin de simplificar estos procedimientos y de agilizar la actividad administrativa. Sin embargo, estos cambios en la normativa sumados al hecho de que cada municipio tiene sus propias ordenanzas, suelen generar una mayor confusión en la población. Es por ello por lo que en este post vamos a explicarte todo lo que debes saber sobre las licencias de obra en Málaga
Normativa anterior – obra mayor y obra menor
Anteriormente, las licencias de obra han estado clasificadas tradicionalmente en dos tipos: licencias de obra mayor y licencias de obra menor. Todos los actos de construcción estaban sometidos a uno de estos dos tipos de licencia, y no existían otros elementos que agilizaran los trámites para su obtención.
Las licencias de obra mayor eran exigidas para obras de nueva planta, cambios de uso en inmuebles, modificaciones de la obra realizada que alteraran alguno de los parámetros urbanísticos, obras que afecten a la estructura del edificio… mientras que las licencias de obras menores (como su propio nombre indica) eran requeridas para obras de menor envergadura, tales como reparaciones simples, sustitución de revestimiento, instalación de calefacción o aire acondicionado…
Normativa actual – Licencias, declaración responsable y actos no sujetos a licencia.
Desde la entrada en vigor de la Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre de la Unión Europea se ha tratado de simplificar la actuación administrativa introduciendo nuevas figuras distintas de la licencia para reducir los plazos de espera.
Actualmente, en el municipio de Málaga, podemos diferenciar entre tres “niveles” de autorizaciones, que explicaremos a continuación, y son:
-Actos sujetos a licencia (de Tipo 1, Tipo 2 o Tipo 3)
-Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa.
-Actos no sujetos a licencia ni otros instrumentos de autorización.
ACTOS SUJETOS A LICENCIA – TIPOS DE LICENCIA Y PROCEDIMIENTO.
¿Qué actos requieren licencia?
Una licencia es, según su definición “una declaración expresa que hace una persona, especialmente con autoridad legal, para permitir que se haga cierta cosa”. En el contexto que estamos tratando, una licencia sería la resolución administrativa de un procedimiento en la que esta (la administración) nos autoriza expresamente a realizar aquella actividad que hemos solicitado. Requerirán la obtención de licencia los siguientes actos:
-Parcelaciones urbanísticas.
-Obras de nueva planta, construcción, edificación e implantación de instalaciones
-Obras de ampliación, modificación, reforma y rehabilitación.
-Obras en establecimientos permanentes comerciales de superficie útil >750m²
-Demoliciones totales o parciales de inmuebles.
-Actos en suelo urbanizable, no urbanizable o en inmuebles fuera de ordenación.
-El cambio o modificación de uso, total o parcial, de las construcciones, edificaciones e instalaciones.
¿Qué tipos de licencia hay?
Existen tres tipos de licencia: licencias tipo 1, tipo 2 y tipo 3:
Licencias tipo 1: Se requerirán este tipo de licencias para las obras de mayor complejidad técnica o urbanística.
Requieren la redacción de un proyecto de obras de edificación, visado y será necesario siempre tener dirección de obras y certificado final de obras.
Licencias tipo 2: Es el siguiente escalón a las licencias de tipo 1 y se utilizan para obras de menor complejidad técnica o urbanística pero que requieren para su otorgamiento de alguna autorización sectorial (de otras administraciones como: medio ambiente, patrimonio histórico…)
Requerirán la redacción de una memoria técnica descriptiva y gráfica.
Licencias tipo 3: Para obras de escasa complejidad técnica o urbanística para las que no sea exigible ni el proyecto de las licencias tipo 1 ni la memoria de las licencias tipo 2.
¿Cómo sé qué tipo de licencia tengo que pedir?
La exigencia de uno u otro tipo de licencia depende del tipo de actuación, del uso del inmueble, del tipo de suelo en el que se encuentra (urbano consolidado, no consolidado, no urbanizable…), de si tiene algún tipo de protección…
Son muchas variables las que intervienen, por lo que te recomendamos que contactes con un arquitecto que será quien pueda asesorarte en el tipo de licencia que tienes que pedir y quien se encargará de elaborar toda la documentación y realizar los trámites necesarios.
ACTOS SUJETOS A DECLARACIÓN RESPONSABLE
¿Qué es la declaración responsable?
Es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa”. A diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que, desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado.
¿Qué actos se pueden tramitar por declaración responsable?
-Actuaciones en locales comerciales con superficie inferior a 750m² (siempre que las obras que se pretenden realizar no requieran proyecto).
-Instalaciones auxiliares en vía pública.
-Obras de reparación y reforma que no afecten a la estructura, a la disposición interior y que no modifiquen esencialmente el aspecto exterior del inmueble e instalaciones.
ACTOS NO SUJETOS A INTERVENCIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL
Existen una serie de actos que no requieren solicitar una licencia ni presentar una declaración responsable, y son, entre otras, las siguientes:
Actuaciones en viviendas: Obras en el interior de la vivienda o en las zonas comunes de edificios de viviendas que cumplan las condiciones de que no afecten al subsuelo, a la estructura, a la disposición interior (es decir, que no se ejecute o elimine la tabiquería) ni modifique el aspecto exterior.
Estas obras podrán consistir, por ejemplo, en:
o Reparación de revestimiento, solerías, alicatados, falsos techos…
o Reparación puntual de instalaciones.
o Pintura interior
o Sustitución o reparación de puertas, etcétera.
Actuaciones urbanísticas para la ejecución del planeamiento: Como, por ejemplo: las segregaciones que estén contenidas en los proyectos de reparcelación, las obras de urbanización vinculadas a los instrumentos de planeamiento de desarrollo, las obras que sean consecuencia de una orden de ejecución directa de la administración, etcétera.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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