14 preguntas frecuentes sobre AFOS, SAFOS o RAFOS

URBANISMO

Nov 4

Written By Francisco Javier Muñoz Fuentes

¿Cómo funciona el AFO? ¿Qué debo hacer para tramitarlo? Te respondemos las 14 preguntas más frecuentes sobre el AFO?. En este artículo resumiremos las 14 preguntas más frecuentes sobre el AFO y que debes tener en cuenta al tramitar un proceso legal como este. Si quieres entender mejor que es y cómo aplicarlo en tu propiedad, te invitamos a leer nuestra Guía definitiva: Todo lo que necesitas saber sobre el AFO. Donde encontraras toda la información que debes saber antes de empezar tu proceso de AFO en Andalucía.

1. ¿CÓMO IDENTIFICO CUÁNDO APLICA EL RÉGIMEN ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN?

Este Decreto-Ley aplica a TODAS las edificaciones que se encuentren catalogadas como ‘’Irregulares’’ en Andalucía. Pueden estar situadas en cualquier clase de suelo, ya sea urbano, urbanizable o no urbanizable también pueden ser edificaciones aisladas o agrupadas.

Estas edificaciones deben cumplir con las siguientes características:

Deben ser edificaciones terminadas con una antigüedad de 6 años o más. (Esto debe ser verificado por un arquitecto, en Munoz Barcia Arquitectos contamos con profesionales que pueden guiarte en todo tu proceso AFO)

No puede encontrarse en un suelo urbanizable especialmente protegido.

No puede encontrarse en zonas de influencia litoral, ni en zonas de riegos.

2. ¿CUÁNDO SE ESTABLECE QUE UNA EDIFICACIÓN ESTÁ TERMINADA?

Se considera que una edificación esta terminada cuando no requiere de ningún tipo de obra o reforma para su correcto funcionamiento según el uso al que está destinada. Exceptuando obras mínimas para garantizar su mantenimiento, seguridad y salubridad. Los Ayuntamientos mediante Ordenanza municipal, podrán establecer cuando se considera una edificación está terminada.

3. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO EN EDIFICACIONES DE USO NO RESIDENCIAL?

Si. Por esta razón el decreto aplica el término ‘’Edificaciones’’ en vez de vivienda, por lo tanto, se puede aplicar a cualquier edificación que cumpla con los requisitos establecidos en el Decreto Ley.

4. ¿EN QUÉ SITUACIÓN LEGAL SE ENCUENTRA MI EDIFICACIÓN SI CUMPLE CON LOS REQUISITOS, PERO NO SE HA DECLARADO EN SITUACIÓN DE AFO?

La situación de ‘’Asimilado Fuera de Ordenación’’ es otorgada una vez prescritos los plazos para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, pero mientras no se declare oficialmente el AFO en la edificación, queda excluida de acceder a los servicios básicos como agua, electricidad o gas, así sea de manera autónoma. Tampoco pueden realizarse obras de mantenimiento ni de conservación, por lo tanto, la edificación mantiene su estado irregular, sin amparo de ningún decreto. Es fundamental que cuando la edificación cumpla con los requisitos establecidos, solucione su situación y regularice su estatus legal, en MunozBarcia Arquitectos, podrás encontrar asesoría para tu proceso de AFO. ¡Crisanto y Francisco están disponibles para guiarte en todo momento!

5. ¿PUEDO ACCEDER AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SI MI EDIFICACIÓN CUMPLE CON LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS, PERO NO SE HA DECLARADO EN SITUACIÓN DE AFO?

SI. En conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal del suelo (artículo 27.4.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, estas edificaciones pueden inscribirse en el registro siempre y cuando se compruebe por el registrador urbano la inexistencia de expedientes y anotaciones preventivas ante la irregularidad de la construcción.

6. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO SI MI EDIFICACIÓN IRREGULAR SE ENCUENTRA DENTRO O JUNTO A UNA AGRUPACIÓN DE EDIFICACIONES?

Si, el reconocimiento de la situación de AFO es independiente de la implantación de la edificación irregular ya que este tiene carácter individual siempre y cuando la edificación cumpla con los respectivos requisitos.

7. ¿EN QUÉ TIPO DE SUELO DEBE ENCONTRARSE LA EDIFICACIÓN IRREGULAR PARA PODER SOLICITAR EL AFO?

La declaración de AFO es independiente de la clase de suelo en la que se encuentre, este puede ser suelo urbano, urbanizable o no urbanizable.

8. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO SI MI EDIFICACIÓN IRREGULAR SE ENCUENTRA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN?

No. Las edificaciones irregulares construidas en suelo no urbanizable especialmente protegido no son reconocidas por el Decreto Ley.

9. ¿AFO Y FUERA DE ORDENACIÓN SIGNIFICAN LO MISMO?

No. La situación Fuera de Ordenación, refiere a edificaciones que en su origen (debido a planeamientos urbanos anteriores) eran consideradas legales, pero al crearse nuevos planeamientos, se convierten en incompatibles. En cambio, la situación Asimilado fuera de ordenación, refiere a edificaciones que en el planeamiento urbanístico establecido se consideran ilegales y solo se puede regularizar su estatus mediante a la Asimilación Fuera de Ordenación.

10. ¿CÓMO COMPRUEBO LAS CONDICIONES DE SALUBRIDAD Y SEGURIDAD PARA SOLICITAR EL AFO?

Según el Artículo 6.4 del DL 3/2019, corresponde al propietario de la edificación contratar a un profesional para que se encargue de la revisión y certificación de las condiciones de seguridad y salubridad. Los técnicos municipales, por su parte deben comprobar que el propietario ha aportado la documentación y certificaciones que acreditan esas condiciones y, mediante visita la autenticidad de la información presentada. Puedes asesorarte gratuitamente con nosotros para certificar tu edificación para tu solicitud de AFO.

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HEMOS REALIZADO AFOS EN MUNICIPIOS COMO:

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11. ¿EN QUÉ SITUACIÓN LEGAL SE ENCONTRARÍA MI EDIFICACIÓN UNA VEZ DECLARADA LA SITUACIÓN DE ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN?

Como aclaramos en nuestra Guía definitiva: todo lo que necesitas saber sobre el AFO. El reconocimiento de la situación de AFO, NO legaliza la edificación. Sin embargo, se permite posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, posibilidad de acceso a las redes de servicios básicos y posibilidad de realizar obras de conservación y mantenimiento.

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12. ¿PUEDO REALIZAR OBRAS EN MI EDIFICACIÓN DECLARADA AFO? ¿QUÉ TIPO DE OBRAS PUEDO REALIZAR?

En las edificaciones declaradas AFO, sólo se permiten obras de mantenimiento y conservación. Salvo que se haya aprobado un Plan Especial, en cuyo caso también están permitidas las obras de reforma y elementos auxiliares.

13. ¿PUEDE RECONOCERSE AFO EN UNA EDIFICACIÓN IRREGULAR UNA VEZ INICIADO EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD?

No. Se entiende que si el procedimiento se inicia es porque el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística no ha transcurrido y por tanto no procede la declaración de AFO.

14. ¿CUÁLES SON LOS PASOS PARA SOLICITAR EL PROCESO DE AFO?

Para solicitar el proceso de AFO, debes seguir estos pasos:

Contratar a un Profesional: Contrata a un arquitecto o técnico cualificado para evaluar tu propiedad y certificar que cumple con los requisitos de seguridad, salubridad y habitabilidad.
Preparar la Documentación: Reúne todos los documentos necesarios, como el título de propiedad, detalles de la construcción y un informe técnico que certifique las condiciones del edificio.
Presentar la Solicitud: Presenta tu solicitud en el Ayuntamiento correspondiente, incluyendo toda la documentación y certificaciones requeridas.
Verificación Municipal: Los técnicos municipales revisarán la documentación y realizarán una inspección en el lugar para confirmar que el edificio cumple con los requisitos del AFO.
Recibir la Declaración de AFO: Si es aprobada, recibirás la declaración oficial de AFO, lo que te permitirá acceder a los servicios básicos y realizar el mantenimiento de tu edificio.

Con estas 14 respuestas, ya sabes sobre lo que trata el AFO y cómo afecta tu propiedad o la propiedad que deseas adquirir, si estas en esta situación, en Munoz Barcia Arquitectos contamos con profesionales que pueden asesorarte en todo tu proceso de AFO. ¡Crisanto y Francisco están disponibles para ayudarte! Consúltanos de manera gratuita y estaremos felices de ayudarte.