¿Qué es un cambio de uso y como tramitarlo?
Actualmente, en un mercado en el que los precios de las viviendas son cada vez más altos es muy frecuente la búsqueda de alternativas, como la adquisición de un local comercial para transformarlo en vivienda, ya sea para uso propio, para alquiler de larga temporada o para alquiler con fines turísticos. Si este es tu caso, pero no conoces los requisitos que deben cumplir estos locales o cuál es el procedimiento, te recomendamos que te quedes a leer este post, en el que aprenderás todo lo que necesitas saber sobre los cambios de uso.
¿QUÉ USOS SE PUEDEN CAMBIAR?
El cambio de uso más común es el que transforma un local comercial en una vivienda, ya que en general suele ser más barato el coste de la compra del local sumado al coste de la reforma, que lo que costaría comprar una vivienda de las mismas características. Pero este no es el único cambio posible, ya que también se pueden realizar cambios de uso de vivienda a local comercial, de vivienda a oficina, de garaje a local comercial y viceversa, etcétera.
En este post nos centraremos en la explicación del cambio de uso de local comercial a vivienda, al ser el más común. No obstante, el procedimiento a seguir es análogo a otros tipos de cambios de uso, con algunas especialidades. En cualquier caso, te recomendamos que contactes con un arquitecto que te acompañe durante todo el proceso y te asesore sobre tu caso concreto.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
Como ya te habrás imaginado, no todos los locales comerciales se pueden transformar en vivienda. Para que la Gerencia de Urbanismo acepte el cambio de uso tiene que cumplir una serie de requisitos que dividiremos en dos grupos: normativa urbanística y normativa de vivienda.
Normativa urbanística
El primer paso es comprobar que el local comercial está en una parcela en la que se admite el uso residencial (esto generalmente se cumple en locales comerciales situados en la planta baja de un edificio de viviendas, pero no siempre en los situados en edificios de oficinas/comerciales).
Una vez comprobado esto, habrá que analizar la densidad de viviendas que tiene el edificio para saber si admite una vivienda más o no.
¿QUÉ ES LA DENSIDAD MÁXIMA DE VIVIENDAS?
La densidad máxima es un parámetro que encontramos en los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU, en adelante) de cada municipio y que regula el número máximo de viviendas que se pueden construir en una parcela en función de la edificabilidad máxima que tenga asignada.
A modo de ejemplo, en el PGOU de Málaga se establece que la densidad máxima de viviendas es la resultante de dividir la superficie construida de uso residencial (y usos vinculados, excluyendo locales comerciales, aparcamiento, oficinas…) por 70m².
Supongamos que queremos comprar un local comercial en un edificio para el que se admite el uso residencial y que tiene 1.150m² de superficie construida de este uso y 15 viviendas. Si dividimos 1.150/70 obtenemos que para ese edificio se permite un máximo de 16.42 viviendas, por lo que, en cuanto a la normativa urbanística se refiere, si es posible construir una vivienda más.
Normativa de vivienda
Una vez que sabemos que, urbanísticamente, se permite el cambio de uso; debemos analizar la forma y características del local comercial para asegurarnos que, una vez transformado en vivienda, pueda cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad. Habrá de tenerse en cuenta (entre otros) los siguientes aspectos:
Altura libre: Cada PGOU establece una altura mínima libre que deben tener las viviendas (tanto estructural como altura libre entre suelo y techo terminado).
Iluminación y ventilación: Hay que tener en cuenta que toda estancia habitable debe tener iluminación y ventilación directa bien desde el exterior o bien a través de un patio que cumpla con las condiciones mínimas que se establezcan en cada municipio.
Estancias mínimas: Como mínimo deberá existir una cocina, un salón, un dormitorio y un aseo. Estas estancias podrán distribuirse en un único espacio tipo loft o en una distribución más tradicional con habitaciones divididas. En cualquier caso, deberán cumplir con las superficies mínimas para cada estancia que se establecen en el PGOU correspondiente.
Te recomendamos que, con carácter previo a la compra del local contactes con un arquitecto, ya que el podrá analizar las diferentes posibilidades de distribución futura de la vivienda, de forma que puedas decidir si te interesa comprarlo o no.
¿NECESITO LA APROBACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
La obligatoriedad de esta aprobación va a depender de lo que dispongan los propios estatutos de la comunidad, por lo que habrá que verificarlos antes de adquirir un local en vistas a su transformación en vivienda.
En general (y tal y como señala la jurisprudencia) podemos decir que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constructivo o su regulación estatutaria.
Es decir, cuando en los estatutos de la comunidad se establece que o bien están prohibidos los cambios de uso, o bien están limitados a la previa aprobación por parte de la comunidad, si será necesario acuerdo de la comunidad de propietarios para realizar el cambio de uso.
Vale, mi local cumple todos los requisitos; ahora: ¿cuál es el procedimiento?
El procedimiento comienza solicitando una licencia de obras ante el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre tu local, junto con un proyecto de ejecución en el que se definan perfectamente las obras que se van a realizar y se justifique que la vivienda cumple con toda la normativa que le sea de aplicación.
Obtenida la licencia, y realizadas las obras habrá que presentar una declaración responsable en la que se declare que las obras se han realizado conforme a lo indicado en la licencia de obras, habilitando esta declaración para ocupar la vivienda terminada (sin perjuicio de que posteriormente la Administración pueda inspeccionar que efectivamente lo declarado se ajusta a la legalidad urbanística).
Tras la presentación de esta declaración responsable habrá que acudir al Notario para otorgar una escritura de cambio de uso del local, de forma que el inmueble conste como vivienda en vez de como local comercial. Finalmente, podremos acudir al Catastro para tramitar la alteración de los datos catastrales con el mismo fin.
Como ves, aunque el procedimiento de cambio de uso es algo relativamente sencillo, es necesario tener en cuenta muchos aspectos de diferentes normativas con carácter previo a la realización del proyecto para saber que efectivamente se podrá llevar a cabo dicho cambio, por lo que deberás contactar con un arquitecto, que será el encargado de llevar a cabo todos estos trámites por ti.
En Munoz Barcia Arquitectos tenemos una amplia experiencia en proyectos de este tipo, por lo que si tienes cualquier duda te animamos a contactar con nosotros para resolverte cualquier duda sin ningún tipo de compromiso.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
