Construcción de casas en el campo (LISTA) + Reglamento
¿Tienes una parcela en el campo y te gustaría construirte una casa? ¿Siempre has querido tener una casa en el campo pero no sabes por dónde empezar? ¿Crees que la legislación no te permite construir viviendas en el campo? ¿Has visto en los periódicos que existe una nueva ley y/o reglamento que permite construir viviendas en el campo? Si es así, no dudes en seguir leyendo porque en este post descubrirás muchas de las novedades que traen la nueva Ley Lista y su Reglamento que persiguen permitir la construcción de viviendas en el campo en la comunidad autónoma de Andalucía.
¿Pero por qué ahora sí y antes no?
Durante los años de vigencia de la LOUA ó Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la construcción de viviendas en el campo o en suelo rústico, ha estado muy limitada. Para poder justificar la construcción de una casa de campo, había que solicitar un permiso especial a la Junta de Andalucía, o proyecto de actuación que en la mayoría de los casos era denegado tras grandes tiempos de espera y gastos en documentación y servicios técnicos.
Todo ello aburrió a los promotores a invertir en suelo rústico, incrementado el valor de las viviendas existentes en el campo y disminuido el valor del suelo rústico disponible en el mercado.
Como muchos habréis oído, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) propone dar un cambio radical a esta situación y plantea la posibilidad de conceder licencias para construir nuevamente en el campo. ¿Y es que a quién no le gustaría tener una vivienda en la naturaleza? Sin embargo, la LISTA, no desarrolla completamente las condicionantes que permitirán la construcción de viviendas en el campo y concede la potestad a un reglamento posterior de desarrollar las condiciones sobre las que estas viviendas podrán ser construidas. No es hasta el 29 de noviembre es aprobado el reglamento de la lista, promulgando los condicionantes para la construcción de viviendas en el campo en Andalucía, sus provincias y municipios. (Málaga, Marbella, Mijas, Estepona, Sotogrande, Cádiz, etc)
¿Pero entonces cuáles son estos condicionantes?
El artículo 31 del Reglamento de la LISTA, desarrolla los condicionantes necesarios para que se otorgue una autorización a la edificación de casas en el campo siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos. Para ello, será necesario solicitar una licencia municipal y esta ha de contemplar que se cumplen los siguientes requisitos:
No se permitirá más de una vivienda unifamiliar aislada por parcela ni las divisiones horizontales, salvo para aquellas con tipología de cortijo, hacienda o similar, terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que acrediten la existencia a esa fecha de un uso plurifamiliar.
La parcela deberá tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas y permitir el trazado de un círculo de 50 metros de radio en su interior. La superficie mínima cuando la parcela se localiza en terrenos forestales será de 5 hectáreas.
La vivienda deberá situarse a una distancia superior a 100 metros respecto de cualquier otra edificación de uso residencial.
La superficie ocupada por la edificación destinada a vivienda no excederá del uno por ciento de la parcela. En el resto de la superficie se mantendrá, en lo esencial, el arbolado, la topografía y las condiciones naturales del terreno, salvo que resulte necesaria su alteración para la implantación de actuaciones ordinarias. La superficie de explanación, por desmonte o terraplén, que resulte necesaria para la ejecución de la edificación, no excederá del treinta por ciento de la superficie que ocupa.
La superficie máxima edificable no excederá del uno por ciento de la superficie de la finca y la altura máxima será de dos plantas, contabilizándose las mismas conforme a lo dispuesto en los instrumentos de ordenación urbanística.
La edificación tendrá las condiciones tipológicas de una vivienda unifamiliar aislada, debiendo respetar una distancia mínima de 25 metros a los linderos de la parcela.
Los servicios básicos que demande la vivienda deberán garantizarse de forma autónoma y preferentemente mediante instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovable. Excepcionalmente se permitirá el suministro a través de las redes de infraestructuras cuando cuenten con la autorización sectorial correspondiente y para ello sólo se precisen las obras de acometida.
La edificación se situará fuera de las zonas inundables y cuando se realice sobre terrenos forestales deberán garantizarse las condiciones de seguridad de la población en caso de incendio y cumplir con las condiciones que se establecen en la legislación forestal.
Además…
Las viviendas en el campo, no podrán impedir las actividades y usos ordinarios del suelo no urbano, es decir, no nos podemos quejar si tenemos una granja de cerdos en la parcela del vecino.
La construcción de la vivienda será compatible con el desarrollo de usos ordinarios en la misma parcela y no podrá implicar la imposibilidad de materializar las edificaciones que estos demanden, conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística.
No serán autorizables las viviendas que impidan el desarrollo de las actuaciones ordinarias en las fincas colindantes. A estos efectos, se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantes al objeto que puedan hacer valer esta circunstancia durante el trámite de autorización previa.
Muy Importante…
Como siempre, indicar que esto no es una lista exhaustiva, y que además de los condicionantes indicados por el Reglamento, se tendrá que atender a lo indicado por la legislación sectorial, municipal y territorial, por lo que siempre te recomendaremos contactar con un arquitecto profesional, antes de invertir en la compra de una finca o terreno rústico, que pueda asesorarte en tu caso concreto.
Por ejemplo si nuestra finca está en San Roque, Marbella, Málaga o Mijas, podemos tener condicionantes diferentes, debido a las ordenanzas de suelo rústico existentes en cada municipio.
¿Voy a tener que pagar tasas extras?
Sí, además de las conocidas tasas municipales y fianzas que también se pagan en suelo urbano y que varían según cada municipio y sus ordenanzas, la cuantía de prestación compensatoria que establece el reglamento será del 15 % del presupuesto de ejecución material de las obras que hayan de realizarse.
Es importante que realices todas las gestiones de la mano de un profesional que pueda asesorarte en el camino técnico y legal, dado que finalmente, será un arquitecto el que tenga que preparar el proyecto para la construcción de tu casa en el campo y solicitar la licencia de obras. En Munoz Barcia contamos con años de experiencia y profesionales disponibles para solventar tus dudas y asesorarte en cualquier duda que se te presente de forma gratuita. ¡Llámanos sin compromiso!
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
¿Qué es un cambio de uso y como tramitarlo?
Actualmente, en un mercado en el que los precios de las viviendas son cada vez más altos es muy frecuente la búsqueda de alternativas, como la adquisición de un local comercial para transformarlo en vivienda, ya sea para uso propio, para alquiler de larga temporada o para alquiler con fines turísticos. Si este es tu caso, pero no conoces los requisitos que deben cumplir estos locales o cuál es el procedimiento, te recomendamos que te quedes a leer este post, en el que aprenderás todo lo que necesitas saber sobre los cambios de uso.
¿QUÉ USOS SE PUEDEN CAMBIAR?
El cambio de uso más común es el que transforma un local comercial en una vivienda, ya que en general suele ser más barato el coste de la compra del local sumado al coste de la reforma, que lo que costaría comprar una vivienda de las mismas características. Pero este no es el único cambio posible, ya que también se pueden realizar cambios de uso de vivienda a local comercial, de vivienda a oficina, de garaje a local comercial y viceversa, etcétera.
En este post nos centraremos en la explicación del cambio de uso de local comercial a vivienda, al ser el más común. No obstante, el procedimiento a seguir es análogo a otros tipos de cambios de uso, con algunas especialidades. En cualquier caso, te recomendamos que contactes con un arquitecto que te acompañe durante todo el proceso y te asesore sobre tu caso concreto.
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?
Como ya te habrás imaginado, no todos los locales comerciales se pueden transformar en vivienda. Para que la Gerencia de Urbanismo acepte el cambio de uso tiene que cumplir una serie de requisitos que dividiremos en dos grupos: normativa urbanística y normativa de vivienda.
Normativa urbanística
El primer paso es comprobar que el local comercial está en una parcela en la que se admite el uso residencial (esto generalmente se cumple en locales comerciales situados en la planta baja de un edificio de viviendas, pero no siempre en los situados en edificios de oficinas/comerciales).
Una vez comprobado esto, habrá que analizar la densidad de viviendas que tiene el edificio para saber si admite una vivienda más o no.
¿QUÉ ES LA DENSIDAD MÁXIMA DE VIVIENDAS?
La densidad máxima es un parámetro que encontramos en los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU, en adelante) de cada municipio y que regula el número máximo de viviendas que se pueden construir en una parcela en función de la edificabilidad máxima que tenga asignada.
A modo de ejemplo, en el PGOU de Málaga se establece que la densidad máxima de viviendas es la resultante de dividir la superficie construida de uso residencial (y usos vinculados, excluyendo locales comerciales, aparcamiento, oficinas…) por 70m².
Supongamos que queremos comprar un local comercial en un edificio para el que se admite el uso residencial y que tiene 1.150m² de superficie construida de este uso y 15 viviendas. Si dividimos 1.150/70 obtenemos que para ese edificio se permite un máximo de 16.42 viviendas, por lo que, en cuanto a la normativa urbanística se refiere, si es posible construir una vivienda más.
Normativa de vivienda
Una vez que sabemos que, urbanísticamente, se permite el cambio de uso; debemos analizar la forma y características del local comercial para asegurarnos que, una vez transformado en vivienda, pueda cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad. Habrá de tenerse en cuenta (entre otros) los siguientes aspectos:
Altura libre: Cada PGOU establece una altura mínima libre que deben tener las viviendas (tanto estructural como altura libre entre suelo y techo terminado).
Iluminación y ventilación: Hay que tener en cuenta que toda estancia habitable debe tener iluminación y ventilación directa bien desde el exterior o bien a través de un patio que cumpla con las condiciones mínimas que se establezcan en cada municipio.
Estancias mínimas: Como mínimo deberá existir una cocina, un salón, un dormitorio y un aseo. Estas estancias podrán distribuirse en un único espacio tipo loft o en una distribución más tradicional con habitaciones divididas. En cualquier caso, deberán cumplir con las superficies mínimas para cada estancia que se establecen en el PGOU correspondiente.
Te recomendamos que, con carácter previo a la compra del local contactes con un arquitecto, ya que el podrá analizar las diferentes posibilidades de distribución futura de la vivienda, de forma que puedas decidir si te interesa comprarlo o no.
¿NECESITO LA APROBACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
La obligatoriedad de esta aprobación va a depender de lo que dispongan los propios estatutos de la comunidad, por lo que habrá que verificarlos antes de adquirir un local en vistas a su transformación en vivienda.
En general (y tal y como señala la jurisprudencia) podemos decir que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constructivo o su regulación estatutaria.
Es decir, cuando en los estatutos de la comunidad se establece que o bien están prohibidos los cambios de uso, o bien están limitados a la previa aprobación por parte de la comunidad, si será necesario acuerdo de la comunidad de propietarios para realizar el cambio de uso.
Vale, mi local cumple todos los requisitos; ahora: ¿cuál es el procedimiento?
El procedimiento comienza solicitando una licencia de obras ante el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre tu local, junto con un proyecto de ejecución en el que se definan perfectamente las obras que se van a realizar y se justifique que la vivienda cumple con toda la normativa que le sea de aplicación.
Obtenida la licencia, y realizadas las obras habrá que presentar una declaración responsable en la que se declare que las obras se han realizado conforme a lo indicado en la licencia de obras, habilitando esta declaración para ocupar la vivienda terminada (sin perjuicio de que posteriormente la Administración pueda inspeccionar que efectivamente lo declarado se ajusta a la legalidad urbanística).
Tras la presentación de esta declaración responsable habrá que acudir al Notario para otorgar una escritura de cambio de uso del local, de forma que el inmueble conste como vivienda en vez de como local comercial. Finalmente, podremos acudir al Catastro para tramitar la alteración de los datos catastrales con el mismo fin.
Como ves, aunque el procedimiento de cambio de uso es algo relativamente sencillo, es necesario tener en cuenta muchos aspectos de diferentes normativas con carácter previo a la realización del proyecto para saber que efectivamente se podrá llevar a cabo dicho cambio, por lo que deberás contactar con un arquitecto, que será el encargado de llevar a cabo todos estos trámites por ti.
En Munoz Barcia Arquitectos tenemos una amplia experiencia en proyectos de este tipo, por lo que si tienes cualquier duda te animamos a contactar con nosotros para resolverte cualquier duda sin ningún tipo de compromiso.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Preguntas frecuentes sobre los proyectos de cambios de uso
Los Proyectos de Cambio de Uso están diseñados para otorgarle a los inmuebles un uso diferente al que tenían principalmente, este cambio puede ser de local comercial a vivienda, de garaje a local comercial o viceversa. Sin embargo, este es un trámite que toma tiempo, pero sin duda los resultados pueden ser muy beneficiosos para los propietarios. Es por esto que hemos resumido las preguntas más frecuentes sobre este tema en un solo post, para que puedas aclarar todas tus dudas sobre los Proyectos de Cambio de Uso.
1. ¿CÓMO IDENTIFICO SI MI PROPIEDAD ES APTA PARA UN CAMBIO DE USO?
Lo primero que debes hacer, cuando determines que quieres hacer un cambio de uso en tu propiedad, es contratar un arquitecto para que la inspeccione y verifique que cumple con los requisitos y es compatible con el Cambio de Uso deseado. En nuestro articulo Qué son los Proyectos de Cambio de Uso y como tramitarlos te explicamos todo lo que necesitas saber si estas descubriendo este proceso, quien debe actuar, cuales son los requisitos y los pasos a seguir.
2. ¿ES NECESARIO SOLICITAR EL CAMBIO DE USO PREVIO A LAS REFORMAS?
Si, el Ayuntamiento debe recibir el proyecto de cambio de uso para evaluarlo, si este cumple con todas las normativas, es aprobado y se otorga la licencia de obra. Esta licencia es previa y perceptiva, lo que significa que debe solicitarse con anticipación para evitar sanciones administrativas.
3. ¿QUIÉNES PUEDEN SOLICITAR EL CAMBIO DE USO?
El cambio de uso pueden solicitarlo particulares y personas jurídicas cuya propiedad cumpla con los requisitos establecidos en el PGOU y deseen realizar el cambio de uso de su propiedad, pero debe ir firmado por un Arquitecto.
4. ¿QUÉ PRECIO TIENE TRAMITAR UN PROYECTO DE CAMBIO DE USO?
El ayuntamiento, exige el pago de tasas administrativas para la aprobación del proyecto de cambio de uso, las cuales varían según el tipo de proyecto y las características que este contenga, también pueden variar según el municipio donde se encuentre la obra. Los profesionales encargados de realizar el proyecto, como el arquitecto, quien es el encargado de realizar el proyecto, también cobraran sus honorarios con respecto a las características del proyecto a realizar, si el tramite resulta aceptado, pero se necesitan reformas para su aprobación, el arquitecto también deberá asistirte mediante la dirección de la obra.
En Munoz Barcia Arquitectos, disfrutamos apoyando las inversiones de nuestros clientes, Crisanto y Javier pueden asesorarte en el cambio de Uso de tu propiedad en el momento en que lo necesites. ¡Escríbenos sin compromiso y estaremos encantados de atenderte!
5. ¿QUÉ DOCUMENTOS TÉCNICOS INCLUYE UN PROYECTO DE CAMBIO DE USO?
El proyecto entregado al Ayuntamiento, contiene:
Justificación del cumplimiento de las leyes vigentes en el planeamiento urbano.
Plano de situación a escala, ubicando las vías públicas y partículas que limiten la manzana donde se situara el proyecto.
Plano de emplazamiento de la propiedad.
Planos del estado actual del local comercial
Planos de la propuesta realizada.
También se deberá entregar:
Memoria descriptiva del proyecto a realizar,
Estudio de seguridad y salud
Certificado de intervención técnico.
Esta documentación deberá ser realizada por un arquitecto y requerirá la firma del mismo de manera obligatoria para poder ser validada en el ayuntamiento correspondiente.
6. ¿SI CAMBIO EL USO DE MI PROPIEDAD, PUEDE INCREMENTAR SU PRECIO EN EL MERCADO?
La respuesta a esto es un gran ¡SI!. Los mercados de compra, venta y alquiler de propiedades están en constante cambio, por eso es importante que los propietarios adapten su propiedades a las necesidades del mercado, por ejemplo, actualmente el mercado de alquiler de locales comerciales depende mucho de la ubicación del local, si este se encuentra en una zona poco favorable, puede ser difícil alquilarlo, con lo que un cambio de uso puede ser la solución, si cumple con los requisitos, para convertirse en uso residencial y facilitar su alquiler.
Te recomendamos que estudies el sector en el que se encuentra tu propiedad y analices las opciones que puedes tener a la mano para tomar la mejor decisión sobre qué acciones tomas con ella para beneficiarte.
Ahora que conoces a detalle que incluye un Proyecto de Cambio de Uso y cuáles son los beneficios que te brindaría tramitarlo, no dudes en tomar esta alternativa como una excelente opción para darle un nuevo uso a tu propiedad. Te invitamos a que nos contactes, en Munoz Barcia Arquitectos ¡Consúltanos sin compromiso!
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Preguntas frecuentes sobre La ITE
Tramitar la ITE de tu edificación es un proceso fundamental para garantizar la seguridad de todos los que viven en ella, es por esto que hoy te resumimos las preguntas más frecuentes sobre la ITE y como se tramita, en nuestro post ITE: TODOS LOS DETALLES PARA TRAMITARLA, podrás conseguir información detallada sobre este proceso y realizarlo de manera efectiva.
1. ¿QUÉ PARTES DE LA EDIFICACIÓN SE INSPECCIONAN EN LA ITE?
Se inspeccionan todos los elementos estructurales de la edificación, como, por ejemplo:
Cimientos de la edificación
Estado actual de la estructura
Estado actual de las fachadas interiores
Fontanería y electricidad
Estado actual de las fachadas exteriores
Medianeras
Cubiertas
Azoteas
Instalaciones de saneamiento
También se inspecciona si la edificación cumple con la normativa actual para el tipo de edificación, como, por ejemplo, condiciones básicas de accesibilidad universal.
2. ¿CUÁL ES EL PLAZO PARA PRESENTAR LA PRIMERA INSPECCIÓN, DESPUÉS DE PASADOS LOS 50 AÑOS DE LA VIVIENDA?
De manera obligatoria, la primera inspección general se debe realizar inmediatamente el edificio cumpla con los 50 años correspondientes para ella. Luego si es favorable la ITE, se procederán a realizar visitas por profesionales cada 10 años.
En Munoz Barcia Arquitectos, contamos con un grupo de profesionales a tu disposición ¡Contáctanos, te ayudaremos a resolver tus dudas y te guiaremos en el proceso de obtención de su ITE.
3. ¿SI EL EDIFICIO HA SIDO REHABILITADO ANTES DE LOS 50 AÑOS, QUÉ PROCEDIMIENTO DEBE LLEVARSE A CABO?
Si en la edificación ya se han ejecutado obras de rehabilitación, se deberán presentar las licencias de las obras correspondientes ante el ente regulador y la certificación de final de las obras, el ente regulador estudiara las fechas en la que se hicieron estas reformas y comunicará a la propiedad cual sería la fecha en la que deben presentar la ITE de nuevo.
4. ¿SE DEBE HACER UN PROCEDIMIENTO ADICIONAL AL MOMENTO DE FINALIZAR LAS OBRAS QUE RESULTARON DE UN ITE DESFAVORABLE?
Existen dos posibilidades en este aspecto:
Si no se requiere intervención técnica: Junto con el profesional técnico responsable, se realiza un informe firmado por el mismo y se realiza de nuevo la ITE.
Si se requiere intervención técnica: Se deberá entregar un certificado que oficialice el que las obras resultantes del ITE fueron realizadas y el edificio se encuentra ahora estable, se entregara el informe y una ITE nueva.
Es primordial asegurarse de que la edificación se encuentre en regla, ya que la ITE es un procedimiento legal que debe ser obligatorio para todas las edificaciones que este afecta. Es también una responsabilidad social, el mantener en buen estado, con las correctas rehabilitaciones la edificación. Si tienes alguna duda sobre cómo comenzar a tramitar tu ITE en Munoz Barcia Arquitectos estamos a tu disposición.
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ITE: Todos los detalles para tramitarla
Promover la prevalencia de las edificaciones en el tiempo es uno de los deberes de los propietarios que hacen uso de las mismas y del municipio. Es por esto que la Inspección Técnica de Edificios es uno de los procedimientos más importantes para el mantenimiento y la conservación de tu propiedad, gracias a esta, podemos detectar a tiempo cuando una edificación necesita alguna revisión o reparación antes de que las patologías se acentúen incurriendo en gastos mayores de reparación. En Munoz Barcia Arquitectos somos conscientes de la importancia de este procedimiento, por eso te acompañamos en cada paso de tu solicitud de ITE.
¿QUÉ ES LA ITE?
Conocida por sus siglas, Inspección Técnica de Edificios, es un procedimiento obligatorio que deben cumplir todas las edificaciones con más de 50 años de antigüedad. En este, se confirma el estado actual de la edificación, se verifica el nivel de seguridad del inmueble y se confirma que el propietario, cumple con la debida conservación y rehabilitación de la edificación.
Este procedimiento es llevado a cabo por profesionales especializados en el área, como por ejemplo, arquitectos, quienes serán los encargados de realizar una inspección detallada de la edificación y en base a esta realizar un informe técnico que posteriormente será entregado al ente regulador, el cual evaluará si la inspección es favorable o desfavorable.
Este trámite, indica el estado actual de la edificación y si esta requiere algún cambio debe ser realizado como medida urgente para evitar sanciones o multas. El mismo debe ser realizado por primera vez al superar la edificación los 50 años, luego, debe ser realizado cada 10 años para asegurar la seguridad de los habitantes.
¿CUÁLES SON LOS PROCEDIMIENTOS PARA PASAR LA ITE?
El primer paso, por parte del propietario es buscar al profesional técnico encargado de realizar el proceso, en Munoz Barcia Arquitectos, contamos con un equipo de profesionales disponibles para ayudarte con tu proceso de ITE. ¡Consúltanos sin compromiso!
Una vez contactado el profesional, este se encargará de la verificar el estado de conservación del edificio, realizará una evaluación sobre el cumplimiento de las normativas vigentes, como, por ejemplo, la accesibilidad universal. También verificará la certificación de eficiencia energética del edificio. El profesional no tiene la necesidad de acceder al interior de las viviendas particulares si el estado de la edificación no lo necesita, en caso de que llegase a necesitarlo, es obligatorio permitirle el acceso.
Este realizará el proceso ante el ayuntamiento y se esperará por la respuesta favorable o desfavorable para la edificación. Dependiendo de este resultado, los procesos a seguir, son diferentes:
ITE Favorable: Se considera favorable una ITE, cuando el profesional encargado certifica que el edificio analizado se encuentra en condiciones óptimas y reúne las condiciones de seguridad y accesibilidad imprescindibles para los habitantes de la edificación y los habitantes del sector. El ente regulador, comunicará al propietario de la edificación, cuando se realizará la siguiente inspección.
ITE Desfavorable: Si el proceso se considera desfavorable, cuando existen deficiencias importantes o graves en la edificación. Lo primordial en este caso es realizar un proyecto de reforma del edificio con la mayor brevedad posible, ya que, según las especificaciones otorgadas por el técnico, las consecuencias serían variables, por ejemplo, al no conseguir la aprobación del ITE, los propietarios pueden recibir multas, evitar la compraventa de inmuebles en la edificación y más.
Si una ITE es desfavorable, se procederá a realizar una serie de procedimientos, para la aprobación de las obras de reforma, las cuales serán aprobadas por el ayuntamiento. La solicitud de licencia para reforma de obra, debe ser realizada en los 3 meses dispuestos por el ente regulador. También se contratará el certificado de idoneidad de la edificación.
En cuestión de costos, dependerá mayormente del profesional técnico encargado de la inspección. Este evaluara elementos como tamaño de la edificación y estado actual de la misma. No dudes en contactar con Crisanto o Javier de Munoz Barcia Arquitectos y consultar todas tus dudas sobre las ITE.
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Preguntas frecuentes sobre las segregaciones
En este post vamos a aclarar las preguntas más frecuentes sobre las segregaciones. Si tras leerlo tienes alguna duda, te recomendamos que leas nuestra GUÍA: TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE PROYECTOS DE PARCELACIÓN/SEGREGACIONES, donde podrás encontrar toda la información que necesites.
1. ¿QUÉ ES UNA SEGREGACIÓN?
Según la definición contenida en el diccionario de la Real Academia Española, segregar consiste en “separar o apartar algo o a alguien de otra u otras cosas”. Aplicado al ámbito del urbanismo, la segregación es el procedimiento por el cual se divide un bien inmueble en varios bienes más pequeños.
Y ¿qué entendemos por bien inmueble? Para explicarlo, acudimos a la definición que hace de ello la Ley del Catastro Inmobiliario, que define bien inmueble como: “la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”.
Es decir, cuando hablamos de bienes inmuebles, nos referimos tanto a fincas, parcelas o solares en cualquier clase de suelo, como a las construcciones que estén sobre estas fincas, parcelas o solares (como por ejemplo una vivienda unifamiliar, un apartamento de un edificio plurifamiliar, un local comercial que forme parte de un edificio, etcétera) siempre que pueda delimitarse la propiedad privada de dicho bien.
2. ¿NECESITO LICENCIA PARA HACER UNA PARCELACIÓN?
SI. Esta licencia tendrá la finalidad de comprobar que la alteración propuesta del inmueble se ajusta a la legislación urbanística y a los instrumentos de planeamiento aplicables.
Será necesario solicitar licencia de división, segregación o agrupación para cualquier alteración en la superficie de un terreno, finca o parcela que se pretenda realizar en cualquier clase de suelo; si bien dependiendo de la clase de suelo en la que nos encontremos se permitirán una serie de actuaciones u otras.
a. En suelo urbano no consolidado o sujeto a planeamiento de desarrollo se permitirá la segregación, división o agrupación que se realice al objeto de disponer de la propiedad siempre que no dificulte el desarrollo del planeamiento.
b. En suelo no urbanizable solo se permiten los fraccionamientos de terrenos a efectos exclusivamente agrarios o forestales, por lo que las parcelas resultantes deben cumplir con las unidades mínimas de cultivo establecidas por la Consejería competente de la Junta de Andalucía.
Para el caso del municipio de Málaga, por poner un ejemplo que sirva como referencia, se establece una unidad mínima de cultivo en secado de treinta mil metros cuadrados, y una unidad mínima de cultivo en regadío de dos mil quinientos metros cuadrados.
En este tipo de segregaciones, será obligatorio hacer constar en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal, la imposibilidad de realizar obras de edificación y/o urbanización en dichas parcelas.
3. ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO QUE TENGO QUE SEGUIR PARA OBTENER LA LICENCIA?
Para obtener la licencia de segregación, deberás presentar (junto con la correspondiente solicitud en el Ayuntamiento) un proyecto suscrito por técnico competente que incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:
Planos georreferenciados de la situación y superficie de los terrenos o bienes afectados por la alteración.
Planos de las fincas y parcelas iniciales y resultantes.
Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.
Condiciones urbanísticas vigentes.
4. ¿CUÁNTO CUESTA LA LICENCIA DE SEGREGACIÓN?
Las tasas correspondientes a las licencias las dispone cada municipio, por lo que tendrás que consultar en el Ayuntamiento correspondiente al que pertenezca el bien que quieras parcelar para saber el precio exacto.
A modo de ejemplo y para que sirva de referencia, en la provincia de Málaga la tasa de licencia de agrupaciones de fincas es de cincuenta euros por parcela original objeto de estudio, con una tasa mínima de doscientos euros. A ello habrá que añadirle los honorarios técnicos por la redacción del proyecto, que irá en proporción a la magnitud del proyecto en sí.
En Munoz Barcia Arquitectos llevamos años tramitando proyectos de parcelación y segregación por lo que, si tienes alguna duda, puedes contactar con nosotros sin compromiso y te asesoraremos en la tramitación de tu proyecto de parcelación.
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Preguntas frecuentes sobre los proyectos de parcelacion
En este post vamos a aclarar las preguntas más frecuentes sobre los proyectos de parcelación. Si tras leerlo tienes alguna duda, te recomendamos que leas nuestra GUÍA: TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE PROYECTO DE PARCELACIÓN/SEGREGACIONES, donde podrás encontrar toda la información que necesites.
1. ¿QUÉ ES LA PARCELACIÓN?
Según lo dispuesto en la legislación urbanística de Andalucía, se considera parcelación urbanística:
a) En terrenos que tengan el régimen propio de suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
Es importante resaltar que, en Andalucía, las parcelaciones en suelo no urbanizable están prohibidas (en ese tipo de suelo lo que se permite hacer son segregaciones, por lo que, si ese es tu caso, te recomendamos que leas cualquiera de nuestros posts: PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE SEGREGACIONES o GUÍA: TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE PROYECTOS DE PARCELACIÓN/SEGREGACIONES).
Por ello, cuando hablamos de parcelaciones nos referimos a todas aquellas divisiones de suelo urbano o urbanizable que tienen la característica principal de que, además de dividir físicamente el suelo, también es necesario realizar el reparto de los derechos urbanísticos sobre ese suelo. Estos derechos son principalmente el aprovechamiento urbanístico o, en otras palabras, la edificabilidad del uso asignado por el planeamiento urbanístico que podemos construir sobre ese suelo.
Para el resto de las divisiones de todo tipo de inmuebles (parcelas en suelo rústico, locales comerciales, pisos, etc) no se realizará una parcelación, sino una segregación.
2. ¿NECESITO LICENCIA PARA HACER UNA PARCELACIÓN?
SI. Esta licencia tendrá la finalidad de comprobar que la alteración propuesta del inmueble se ajusta a la legislación urbanística y a los instrumentos de planeamiento aplicables. Toda alteración de la superficie de un inmueble está sujeta a la previa obtención de la licencia de parcelación. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga un acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.
No obstante, existe una excepción a esta regla, y es que cuando la parcelación esté contenida en un proyecto de reparcelación aprobado no será necesario solicitar la licencia.
¿Qué es una reparcelación? Aunque se parece a la parcelación, son operaciones diferentes. La reparcelación consiste en la reestructuración de fincas incluidos en una unidad de ejecución para su nueva división ajustada a los instrumentos de planeamiento. Es decir, cuando exista un instrumento de planeamiento urbanístico que sea el que ordene la reestructuración de fincas (anteriormente rurales) para convertirlas en nuevos solares con un determinado uso (residencial, comercial…) en ese caso estamos ante una reparcelación. Ya que es el propio instrumento de planeamiento quien ha “ordenado” la reparcelación, esta es una operación completamente legítima, que no necesita solicitar ningún tipo de licencia.
3. ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO QUE TENGO QUE SEGUIR PARA OBTENER LA LICENCIA?
Para obtener la licencia de parcelación, deberás presentar (junto con la correspondiente solicitud en el Ayuntamiento) un proyecto de parcelación suscrito por técnico competente que incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:
Planos georreferenciados de la situación y superficie de los terrenos afectados por la alteración.
Planos de las fincas y parcelas iniciales y resultantes.
Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.
Condiciones urbanísticas vigentes.
Es importante señalar que la licencia municipal sobre parcelaciones se otorga por el ayuntamiento bajo la condición de que se presente la escritura pública por la que se ha formalizado el proyecto de parcelación dentro de los tres meses siguientes a la concesión de la licencia. Transcurrido este plazo sin que se haya presentado dicha formalización, la licencia caducará, por lo que habrá que iniciar los trámites nuevamente.
4. ¿CUÁNTO CUESTA LA LICENCIA DE PARCELACIÓN?
Las tasas correspondientes a las licencias las dispone cada municipio, por lo que tendrás que consultar en el Ayuntamiento correspondiente al que pertenezca el bien que quieras parcelar para saber el precio exacto.
A modo de ejemplo y para que sirva de referencia, en la provincia de Málaga la tasa de licencias de parcelación es de doscientos veinte euros por parcela resultante (con un máximo de mil cien euros y una tasa mínima de cuatrocientos cuarenta euros). A ello habrá que añadirle los honorarios técnicos por la redacción del proyecto, que irá en proporción a la magnitud del proyecto en sí.
En Munoz Barcia Arquitectos llevamos años tramitando proyectos de parcelación y segregación por lo que, si tienes alguna duda, puedes contactar con nosotros sin compromiso y te asesoraremos en la tramitación de tu proyecto de parcelación.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Guia: Todo lo que necesitas saber sobre los proyectos de parcelacion y segregaciones
Probablemente has escuchado hablar sobre el término “parcelación” en más de una ocasión, pero no tienes claro de qué se trata, o cuales son las diferencias con otros conceptos parecidos como “reparcelación” o “segregación”. Hoy venimos a brindarte una guía sobre todo lo que necesitas saber sobre los proyectos de parcelación y segregación, para que puedas conocer todos los detalles que necesites sobre esta operación urbanística.
DEFINICIONES
Tanto los proyectos de parcelación como los proyectos de segregación tienen por objeto la “reestructuración” de parcelas, fincas, terrenos… que son independientes unos de otros, ya sea mediante su unión con otras fincas o mediante la división de estas. Es importante, antes de profundizar más en la explicación aclarar una serie de conceptos:
Finca: La unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.
Parcela: La unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente.
Solar: Comprende las parcelas que cuentan con todos los requisitos necesarios (referentes a las condiciones mínimas que debe reunir la urbanización) para proceder a la edificación.
2. DIFERENCIAS ENTRE PARCELACIÓN Y REPARCELACIÓN
Según lo dispuesto en la legislación urbanística de Andalucía, se considera parcelación urbanística a: “toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares”. cuando hablamos de parcelaciones nos referimos a todas aquellas divisiones de suelo urbano o urbanizable que tienen la característica principal de que, además de dividir físicamente el suelo, también es necesario realizar el reparto de los derechos urbanísticos sobre ese suelo. Estos derechos urbanísticos dependen de la clase de suelo concreto en la que nos encontremos, pero en general se trata del “uso, disfrute y explotación normal del bien” lo que se traduce en una edificabilidad (metros cuadrados de techo que podemos construir) de un determinado uso asignado por el planeamiento urbanístico (residencial, comercial, industrial, terciario…)
¿Qué es una reparcelación? Aunque se parece a la parcelación, son operaciones diferentes. A diferencia de la parcelación, en la que un particular decide voluntariamente (y por los motivos que sean) parcelar su terreno, finca, parcela o solar; la reparcelación es consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico:
El planeamiento urbanístico asigna una serie de usos a los terrenos en los que se va a expandir la ciudad (residencial, comercial, equipamientos, viales, zonas verdes…) El proceso por el cual las fincas rústicas pasan a convertirse en esos nuevos usos es una reestructuración de fincas que se realiza a través de un proyecto de reparcelación. Es un instrumento de planeamiento urbanístico el que ordena esta reestructuración por lo que, en este caso, no será necesario solicitar ningún tipo de licencia.
3. DIFERENCIAS ENTRE PARCELACIÓN Y SEGREGACIÓN
Como ya hemos comentado, la parcelación se refiere a aquellos terrenos, fincas, parcelas o solares para los que, además de dividir físicamente el suelo, hay que repartir los derechos urbanísticos asociados a ese suelo. Esto ocurre generalmente en los terrenos de suelo urbano o urbanizable para los que el planeamiento urbanístico ha asignado una edificabilidad y un uso.
La segregación es el procedimiento por el cual se divide un bien inmueble en varios bienes más pequeños, y se utiliza para todos aquellos casos de divisiones en los que no existen derechos urbanísticos asociados que repartir. Esto ocurre, por ejemplo, para divisiones de terrenos en suelo no urbanizable, particiones de viviendas unifamiliares o de apartamentos en un edificio plurifamiliar, divisiones de locales comerciales o cualquier otro uso que no sea el comentado en el párrafo anterior.
4. ENTONCES ¿QUÉ OPERACIÓN ES LA QUE TENGO QUE REALIZAR EN CADA CLASE DE SUELO?
Como ya hemos comentado, si estamos ante un suelo urbano o urbanizado que tiene asignado aprovechamiento urbanístico por el planeamiento urbanístico tenemos que realizar un proyecto de parcelación. Para los demás casos hay que realizar un proyecto de segregación.
Es importante señalar que, en Andalucía, las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable están terminantemente prohibidas, siendo nulos de pleno derecho los actos administrativos que las autoricen. Ello se debe a que las parcelaciones “reparten edificabilidad” y ello puede inducir a la formación de nuevos asentamientos en suelo no urbanizable, algo totalmente prohibido por la legislación urbanística y sectorial. En este tipo de suelo, por tanto, estaremos siempre ante una segregación.
5. ¿TODAS LAS FINCAS SE PUEDEN PARCELAR/SEGREGAR?
La segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.
Es decir: la legislación urbanística establece una serie de requisitos mínimos que deben cumplir los terrenos, fincas, parcelas o solares (superficie mínima, longitud de fachada mínima…) Si al finalizar el proceso de parcelación o segregación, una de las fincas resultantes no cumpliera con dichos requisitos, en ese caso no sería posible realizar la operación.
Si tienes dudas sobre cuales son los requisitos mínimos de terrenos, fincas… que afectan a tu caso particular, te recomendamos que contactes con un profesional, ya que es necesario que te asesoren correctamente para evitar problemas en el futuro. En Munoz Barcia Arquitectos contamos con una amplia experiencia en este tipo de proyectos, ¡pregúntanos sin compromiso!
6. ¿QUÉ FINCAS SON INDIVISIBLES?
Para responder esta pregunta es necesario diferenciar según el tipo de suelo que nos encontremos, ya que se rigen por criterios diferentes:
Para suelos urbanos y urbanizables son indivisibles las fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas y solares siguientes:
a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de fincas colindantes, con la finalidad de agruparlos y formar uno nuevo con las dimensiones mínimas exigibles.
b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas en el instrumento de planeamiento, salvo que el exceso de éstas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes.
c) Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.
d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones e instalaciones autorizadas sobre ellos.
Para suelos no urbanizables deberán cumplir las condiciones anteriores y, además, ya que para este tipo de suelo solo se permiten los fraccionamientos de terrenos a efectos exclusivamente agrarios o forestales, las parcelas resultantes deben cumplir con las unidades mínimas de cultivo establecidas por la Consejería de la Junta de Andalucía.
Para el caso del municipio de Málaga, por poner un ejemplo que sirva como referencia, se establece una unidad mínima de cultivo en secado de treinta mil metros cuadrados, y una unidad mínima de cultivo en regadío de dos mil quinientos metros cuadrados.
7. ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR LA PARCELACIÓN/SEGREGACIÓN? ¿TENGO QUE SOLICITAR LICENCIA?
Aunque anteriormente había determinados proyectos de segregación en suelo no urbanizable para los que no era necesaria la solicitud de una licencia (y únicamente había que presentar una declaración de innecesariedad de licencia”) ello ha ocasionado multitud de problemas, por lo que tras la publicación del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, se ha eliminado dicha declaración, siendo obligatorio, por tanto, la solicitud de licencia para todos los actos de parcelación o segregación.
Para obtener la licencia de parcelación o de segregación, deberás presentar (junto con la correspondiente solicitud en el Ayuntamiento) un proyecto suscrito por técnico competente que incluirá, entre otros, los siguientes aspectos:
Planos georreferenciados de la situación y superficie de los terrenos afectados por la alteración.
Planos de las fincas y parcelas iniciales y resultantes.
Identificación catastral y registral de las fincas afectadas.
Condiciones urbanísticas vigentes.
Es importante señalar que la licencia municipal sobre parcelaciones se otorga por el ayuntamiento bajo la condición de que se presente la escritura pública por la que se ha formalizado el proyecto de parcelación dentro de los tres meses siguientes a la concesión de la licencia. Transcurrido este plazo sin que se haya presentado dicha formalización, la licencia caducará, por lo que habrá que iniciar los trámites nuevamente.
En Munoz Barcia Arquitectos, contamos con profesionales especialistas en el área de proyectos de parcelación quienes te guiarán en cada etapa del proceso, y estarán disponibles a todo momento para tus consultas, escríbenos y te responderemos de manera gratuita.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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Ejemplos sobre Proyectos de Actuacion
En Munoz Barcia Arquitectos estamos comprometidos con ayudarte en tus proyectos. Es por eso que esta vez te mostramos un ejemplo de un proyecto de actuación que ha sido aprobado satisfactoriamente. Profundizaremos un poco en las cualidades del proyecto y analizaremos los beneficios que aumentaron las posibilidades de obtener la aprobación del proyecto de actuación en su comunidad.
El proyecto que analizaremos ha sido presentado en la localidad de Tarifa, Cádiz. Este municipio se encuentra privilegiado en el entorno natural, aspecto que pone en valor el suelo. También cuenta con un patrimonio histórico-artístico importante, es un aspecto que puede actuar como dinamizador de una actividad turística.
Por lo tanto, entendemos que, en un terreno con estas características, sería beneficioso para la comunidad el desarrollo de alguna actividad turística. Es por esto que se toma en consideración la realización del siguiente proyecto.
CAMPAMENTO DE TURISMO, GLAMPING
En la presentación del proyecto, es importante cumplir con las normativas y formatos del mismo. Comenzamos con una introducción de la parcela y sus características su localización, características como emplazamiento, delimitación, cantidad de metros, etc. En esta fase buscamos entrar en detalle acerca de las características actuales de la parcela, fase para la cual se necesitará el asesoramiento de un profesional en el área.
En este caso, el proyecto a realizar es un campamento turístico, que se basa en principios de ecoturismo, donde el desarrollo turístico sostenible, centrado en el disfrute de áreas naturales que promueven en entendimiento medioambiental y cultural, así como su apreciación y conservación. Este negocio, cuyo público son turistas, presta servicios de alojamiento, siendo compatible directamente con una posterior implantación de nuevos servicios, como excursiones y actividades deportivas.
Concretamente, supone la disponibilidad de módulos de alojamiento tipo tiendas en diferentes tipologías como puedan ser jaimas, con morfología y aspectos armonizados con el entorno. Destacando que no son construcciones sino estructuras desmontables, que se asentarán directamente sobre el terreno de cara parcela. Se plantea la posibilidad de que las auto caravanas puedan emplazarse en las parcelas como lugar de estancia y aparcamiento delas misma. También se propone la adición de una piscina. Como podemos observar, las oportunidades y beneficios de un proyecto como estos, son evidentes. Tanto por su temática ecológica, la cual respeta el área natural donde se realiza la propuesta como por los beneficios que le otorga a la comunidad a futuro. Entre los requisitos para la aprobación de un proyecto de actuación, tenemos que destacar estas oportunidades ya que serán evaluadas por el ente reglamentario y serán llevadas a consulta pública.
En el documento, seguido a las oportunidades, procedemos a hablar cobre las características de las edificaciones que se proponen en dicho proyecto para su correcto funcionamiento, también, se analizan las edificaciones existentes, si existen, y se evalúa la adecuación de su funcionalidad a la actividad por la cual solicitan la aprobación del proyecto de actuación. Todos estos análisis deben ser realizados por profesionales, si necesitas más asesoramiento, puedes contactarnos y te asesoramos en cada paso del trámite de tu proyecto de actuación.
Seguido, se presenta la justificación y fundamentación del proyecto, en el cual se fundamenta la utilidad pública o de interés social del proyecto en sus aspectos principales, en este caso, serian:
Dar a conocer el entorno natural de la localidad.
Fomentar el turismo ecológico en la localidad.
Reforzar el modelo productivo y estabilizar la temporalidad existente en el sector del turismo en la zona.
También, se evalúa la viabilidad económica y financiera del proyecto, se detallan los gastos, se establecen los plazos de duración de la cualificación urbanística de los terrenos, que funcionan como legitimadoras de la actividad propuesta.
En este mismo análisis, encontramos el análisis de la compatibilidad de este proyecto con el régimen urbanístico de la categoría de suelo no urbanizable, se establecen las obligaciones del promotor de la actividad, esto corresponde a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo no urbanizable. Si quieres conoces a profundidad cuales son estos deberes, puedes visitar nuestro artículo: 5 preguntas sobre los proyectos de actuación.
Hay que tener en consideración que serán aprobados únicamente los proyectos que NO inducirán a la formación de nuevos asentamientos con uso residencial. Cada uno de estos pasos es requerido por la administración pública para el correcto estudio del proyecto y si el ente regulador lo considera viable, su posterior aprobación.
En Munoz Barcia Arquitectos, contamos con años de experiencia y somos especialistas en trámites de Proyectos de Actuación en toda Andalucía. Te brindamos asesoramiento, en cada una de las etapas en las que se encuentre tu proyecto. Consúltanos de manera gratuita y te asesoramos para que tu proyecto, como estos, sea aprobado de manera exitosa.
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5 preguntas frecuentes sobre los Proyectos de Actuación y como tramitarlos
Los proyectos de actuación pueden ser un trámite complicado, pero ¡Estamos aquí para guiarte! Recopilamos las 5 preguntas más realizadas por nuestros clientes y en este artículo, podrás entender rápidamente, de que se trata. En nuestro articulo ¿Qué es un proyecto de actuación? ¿Cuándo y cómo aplica? Te respondemos todas tus preguntas sobre los proyectos de actuación que pueden ser aplicados a edificaciones construidas en suelo no urbanizable. Te damos una introducción sobre los proyectos de actuación, así que, si no conoces nada del tema, te recomendamos le des un vistazo.
1. ¿CÓMO IDENTIFICO SI MI TERRENO SE ENCUENTRA EN SUELO NO URBANIZABLE?
Para esto, debes tomar en consideración que, según la ley de ordenación urbanística, los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, son en su mayoría protegidos por las legislaciones y catalogados como suelo no urbanizable, donde se prevé una disposición de los terrenos conforme a su naturaleza. El ayuntamiento, el propietario del terreno, pueden darte aviso sobre el tipo de suelo en el que se encuentra.
2. ¿SI MI TERRENO SE UTILIZA PARA EL USO AGRÍCOLA Y GANADERO, PUEDO CONSTRUIR VIVIENDAS EN ÉL?
Sí, siempre y cuando su carácter sea de vivienda unifamiliar, la cual debe funcionar como vivienda que complemente los trabajos de cultivos y ganadería de las personas que trabajan en ese terreno. Sin embargo, estos proyectos deben cumplir con los requisitos establecidos previamente por los entes reguladores y sometido a consulta para su aprobación.
3. ¿QUE ASPECTOS DETERMINAN LAS POSIBILIDADES DE ACTUACIÓN EN SUELO RURAL?
La legislación urbanística contempla las posibilidades de acción en los suelos clasificados como no urbanizables, pero, existen diferentes tipos de suelo no urbanizable, y según las características de estos, los procedimientos serán diferentes. Si quieres conocer como están clasificados los suelos, te invitamos a que pases por nuestro articulo Clasificación de los suelos en Andalucía. ¿En qué clasificación está mi terreno? ¿Qué tipo de edificaciones puedo realizar en él? Donde podrás encontrar una guía esencial para conocer la clasificación de los suelos en Andalucía.
Sin embargo, estas posibilidades son planteadas con una lista de deberes que el propietario debe cumplir.
4. ¿COMO PROPIETARIO, DEBO CUMPLIR CON ALGÚN REQUISITO U OBLIGACIÓN PARA EJECUTAR UN PROYECTO DE ACTUACIÓN?
Si, según la legislación urbanística, esto va unido con la utilización de los inmuebles, entre estos, encontramos:
Costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos naturales, como incendios o inundaciones, también será responsable de los daños y prejuicios, si llegasen a generarse en el medio ambiente, a terceros, o al interés general.
Garantizar la seguridad y salud pública.
Prevenir la contaminación del suelo, agua y aire, también si se amerita recuperarlos
Conservar en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato y los demás requerimientos establecidos en la ley.
Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbana.
5. ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA LA APROBACIÓN DE UN PROYECTO DE ACTUACIÓN?
Ingresar solicitud del interesado acompañado del Proyecto de Actuación.
Resolución sobre su admisión o inadmisión a trámite a tenor de la concurrencia o no de los requisitos establecidos en la LOUA y en el PGOU.
Admitido a trámite, se someterá a información pública por un periodo de 20 días.
Informe de la Consejería competente en materia de urbanismo que deberá ser emitido en el plazo máximo de treinta días.
Resolución del Ayuntamiento Pleno aprobando o denegando el Proyecto de Actuación.
Publicación de la resolución.
El Proyecto de Actuación contendrá la documentación señalada en el apartado 5 del artículo 42 de la LOUA.
Sin dudas, este proceso debe ser llevado de la mano de profesionales, en Munoz Barcia Arquitectos, estamos disponibles para ayudarte en cualquier momento, comunícate con Javier o Crisanto y te asesoraran de manera gratuita para que tramites de manera exitosa tu proyecto de actuación.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
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¿Que es un Proyecto de Actuacion y como tramitarlo?
¿Qué es un proyecto de actuación? ¿Cuándo y cómo aplica? Te respondemos todas tus preguntas sobre los proyectos de actuación que pueden ser aplicados a edificaciones construidas en suelo no urbanizable.
Antes de profundizar en la respuesta a nuestro título, es importante conocer la razón por la cual este proyecto es aplicado. Debido a las edificaciones construidas en suelos no urbanizables en Andalucía, se plasmó la regulación para cada tipo de suelo y depende de ello, las edificaciones que en este pueden existir, en nuestro articulo Clasificación de los tipos de suelo en Andalucía, podrás encontrar una explicación breve a cada uno de los tipos de suelo que existen.
Según la Ley de ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), existe una clasificación del suelo llamada Suelo No Urbanizable y este protege a gran parte del suelo rural que existe en Andalucía, velando por que prevalezcan sus usos rurales, de agricultura e industriales. Es por este motivo que cuando una edificación que no corresponde es construida en este tipo de terrenos, el ente correspondiente debe actuar.
Es conocido que muchos de estos casos prescriben su plazo para el ejercicio de la ley, sin embargo, no quedan en un limbo legal, ya que existen vías para ser legalizadas o reguladas según sus características y el cumplimiento de ciertos requisitos, como, por ejemplo, un proyecto de actuación o una edificación asimilada fuera de ordenación.
¿QUÉ ES UN PROYECTO DE ACTUACIÓN EN UN SUELO NO URBANIZABLE?
Un proyecto de actuación es un trámite presentado ante el ente regulador urbanístico, donde se plasman una serie de documentos que hacen constar que las actividades que se desarrollaran en la edificación son consideradas de Interés Público, por este motivo y mientras no incumpla con ningún requisito, la edificación puede ser legalizada, o se puede conceder licencia para su construcción.
Las actividades consideradas de interés público son aquellas que se encuentran en terrenos afectados por el régimen de suelo no urbanizable que proponen la realización de edificaciones, construcciones e instalaciones incluyendo infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos ya sean para uso industrial, turísticos, terciarios u otros análogos. En ningún caso es aplicable este proyecto para edificaciones de uso residencial.
De ser aprobados, debe existir una previa documentación que es fundamental para que el proceso se realice de manera correcta, Javier y Crisanto de Munoz Barcia Arquitectos están esperando por tu consulta, no dudes en contactarlos si deseas realizar tu proyecto de actuación.
Para la solicitud del proyecto de actuación deben presentarse los siguientes datos:
Identificación de la promotora de la actividad.
Descripción de las características de los terrenos, edificaciones y planos que existen o existirán, como también plazos exactos de inicio y finalización de la obra.
Justificación legal y fundamentada de la utilidad o interés social de la actividad de la edificación, así como de la viabilidad económica del promotor.
¿QUE CONTIENE UN PROYECTO DE ACTUACIÓN?
Según el articulo 42 y 43 de la ley 7/2002 (LOUA) procederán los Proyectos de Actuación que cumplen con los siguientes requisitos:
Administración pública, entidad o persona, promotora de la actividad, con precisión de los datos necesarios para su plena identificación.
Descripción detallada de la actividad de la edificación.
Justificación y fundamentación de su utilidad pública o interés social, viabilidad económica, procedencia o necesidad de la implantación en suelo no urbanizable.
Obligaciones asumidas por el promotor de la actividad, como por ejemplo, corresponsabilidad de los deberes legales derivados por la construcción en suelo no urbanizable, realizar los pagos compensatorios regulados en la LOUA, o cualquier otra determinación que permita una valoración adecuado de los requisitos.
Tanto el propietario del suelo como el ente regulador tienen derechos y deberes que deben cumplirse si desean que sea aprobado el proyecto de interés público, como, por ejemplo, el propietario o ‘’promotor’’ de esta actividad debe constituir una garantía mínima del 10% de la obra que realizara, todo lo que involucre su materialización y pagar la prestación compensatoria, que es una cuantía mínima del 10% del importe total de la inversión a realizar.
El propietario de una edificación ubicada en este tipo de suelos, que pueda acceder a la aprobación del proyecto, accede a beneficios diferentes a las edificaciones asimiladas fuera de ordenación, ya que, de ser aprobado el proyecto, esta edificación sería totalmente legal y obtendría sus permisos para reformas y demás obras, cosa que no sucede con las edificaciones en situación de AFO.
Sin dudas este es un proceso legal que requiere asesoría profesional desde sus inicios, para que pueda ser aprobado exitosamente, debido a la rigurosidad con la que es estudiado por el ente regulador, es por esto que contactar con profesionales, será tu mejor alternativa. En Munoz Barcia Arquitectos estamos a tu disposición para recibir tus consultas y dudas acerca de los proyectos de interés públicos, contáctanos y te asesoramos sin compromiso.
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Guía rápida para identificar los diferentes tipos de edificaciones que existen en Andalucía
¿QUE INVOLUCRA CADA UNO Y COMO DIFERENCIARLOS?
Existen diferentes tipos de suelo, según el Plan General de Ordenación Urbanística, estos tipos de suelo regulan, entre tantas cosas, los derechos y deberes de los propietarios que construyen en estos espacios, por esta razón, hoy te explicamos los diferentes tipos de edificaciones que existen en Andalucía y como las puedes identificar según el tipo de suelo en el que te encuentres.
En el Plan General, se consideran 3 tipos de suelo como los principales en la planificación urbana en Andalucía, en nuestro articulo Clasificación de los suelos en Andalucía. ¿En qué clasificación está mi terreno? ¿Qué tipo de edificaciones puedo realizar en él? Podrás encontrar información valiosa sobre los tipos de suelo y como estos afectan según su aplicación urbanística.
Pero.. hoy hablaremos de los tipos de edificación que existen, las regulaciones que los afectan y como aprender a diferenciarlos, ya sea porque posees o deseas adquirir una propiedad.
Estas regulaciones que afectan a las edificaciones incluyen todos los tipos de obras, instalaciones, y construcciones que puedan necesitar una licencia urbanística. No únicamente viviendas unifamiliares o multifamiliares. Existen dos grupos de edificaciones: edificaciones ubicadas en suelo urbano y suelo urbanizable y edificaciones ubicadas en suelos no urbanizables.
Edificaciones en Suelo Urbano
Son estas edificaciones que se encuentran en núcleos de población existentes, por lo tanto, cuentan con la dotación de servicios necesaria y sus usos pueden variar según el área que se encuentren. Estas pueden ser edificaciones con usos variados, ya sean residenciales, públicos, hospitalarios, comerciales, etc.
Es decir, hablamos de edificaciones que se encuentran en suelos aptos para el desarrollo, cuentan con las características necesarias estipuladas por el plan general para cumplir con su carácter urbano.
Suelos no urbanizables
Por otro lado, existen edificaciones realizadas en suelos no urbanizables, estas, en general podemos diferenciarlas entre:
Edificaciones Aisladas: estas son una agrupación de edificaciones que juntas no constituyen un asentamiento según lo establecido en el plan general. En esta categoría podemos subdividirlo en 2 tipos de edificaciones:
Edificaciones construidas, ajustadas a la ordenación territorial y urbanística.
Edificaciones que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística.
Cada una de estas vertientes, se comprende por diferentes edificaciones con diferentes situaciones legales, como, por ejemplo:
Edificaciones legales fuera de ordenación, construidas con una licencia válida para la época de la construcción, pero no aplicable a los nuevos regímenes actualizados.
Edificaciones en situación de asimilado fuera de ordenación, construidas sin licencia urbanística, sin autorización del ente regulador pero debido a la prescripción de los plazos legales para que el ente correspondiente tome acciones legales ante la violación de la legalidad urbanística, estas pasan a un estatus llamado ‘’asimilado fuera de ordenación’’ ante el ayuntamiento. En nuestro blog, podrás encontrar información de gran utilidad sobre este tema y si te encuentras en esta situación, contáctanos, en Munoz Barcia Arquitectos estamos disponibles para asesorarte gratuitamente.
Edificaciones construidas sin ningún tipo de licencia urbanística
Contraviniendo en su totalidad con la legalidad urbanística. Estas edificaciones pueden entran en un proceso jurídico y llegar a ser demolidas si no se consulta con un arquitecto experto o si se dan ciertas situaciones específicas.
Edificaciones construidas en suelo no urbanizable de especial protección.
Esto puede decretarse por normativas territoriales o urbanísticas, ya sea porque se encuentran en zonas de riesgos naturales como influencias litorales, terrenos con riesgo a desprendimiento u otros. Existen algunos criterios donde se permite la construcción en terrenos de especial protección, como por ejemplo, vivienda unifamiliares que fomenten en desarrollo de la tierra en su ámbito agrícola. Pero por lo general las infracciones urbanísticas no prescriben en esta clase de suelo y por lo tanto puede no ser posible realizar un AFO aun cuando hayan transcurrido 6 años desde la infracción urbanística.
Con esta información podrás identificar que tipo de edificación construir en los diferentes tipos de suelo que existen en Andalucía. Si estas interesado en adquirir una propiedad en Andalucía y no sabes cuál será la mejor opción para ti, consúltanos, estamos disponibles para asesorarte en tu proceso de adquirir o vender una vivienda o terreno en Andalucía.
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Clasificación de los suelos en Andalucía
¿EN QUÉ CLASIFICACIÓN ESTÁ MI TERRENO? ¿QUÉ TIPO DE EDIFICACIONES PUEDO REALIZAR EN ÉL?
En este artículo, te explicaremos con detalle que es una clasificación de suelo, cuantas clasificaciones de suelos existen en Andalucía y como estos afectan o afectarán la propiedad que posees o deseas adquirir.
Se identifica a la clasificación del suelo como una técnica urbanística, desarrollada en base al planeamiento general que brinda una identificación a cada terreno según su ubicación y características, señalando las posibilidades de desarrollo urbanístico de los terrenos incluidos en estas. Permite establecer un marco legal que ampare y proteja la propiedad, vele por sus derechos y también por el cumplimiento de los deberes en la misma. Este instrumento es básico y de gran valor para la ordenación urbana.
En Andalucía, existen 3 grandes clasificaciones de suelo:
El Suelo Urbano
Se considera que una propiedad se encuentra en suelo urbano cuando esta corresponde a los terrenos que se conforman en un núcleo de población, incluyendo sus vacíos interiores, siempre y cuando formen parte de la malla urbana actual.
Las propiedades en suelo urbano deben cumplir con las siguientes características:
Contar con dotación de los servicios básicos urbanísticos, tales como acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, energía eléctrica (criterio según el grado de urbanización) y saneamiento.
Considerarse consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga.
Es importante aclarar que solo se considera suelo urbano a aquel terreno que el Plan General de Ordenación Urbanística considere como tal, ya que es el único instrumento que puede legitimar una clasificación de suelos.
El Suelo Urbano se subdivide en dos categorías:
Suelo Urbano Consolidado: Se considera esta clase de suelo cuando los terrenos estén urbanizados o cuenten con la condición de solares. Si el terreno no cumple con estas previas condiciones no podrá ser edificado, hasta que cumpla con las condiciones establecidas.
Suelo Urbano no consolidado: se considera esta clase de suelo cuando se precisa de una transformación urbanística causada por diferentes circunstancias, tales como: No comprender todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas necesarias para servir a la edificación que se ubique en ese terreno, precisar que la urbanización se someta a renovación o mejora de sus dotaciones o reformas de la urbanización.
Todo propietario de terreno tiene deberes que cumplir y derechos que ejercer, estos serán determinantes al momento de realizar una construcción en un suelo urbano, ya sea consolidado o no consolidado. El principal derecho de un propietario de suelo urbano consolidado es el de edificar. Entre sus deberes, resaltan el realizar la obra bajo las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, contribuir con el mantenimiento de la ciudad consolidada, tramitar autorización ante el ente reglamentario previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo.
En cambio, en el suelo urbano no consolidado, su derecho más importante es apropiarse del 90% del aprovechamiento medio en función de su superficie o aportación Entre sus deberes encontramos entregar al municipio el 10% del aprovechamiento, ya sea para obras viales, hospitales y zonas verdes, costear y ejecutar la urbanización, entre otros.
El suelo urbanizable
Se define al suelo urbanizable como el suelo necesario para garantizar el desarrollo de las ciudades a medio plazo. Este será destinado a las necesidades sociales, tales como usos residenciales, productivos, comerciales, etc. Se establecen distintas categorías de la clase de suelo urbanizable que en el Plan General se puedan establecer, estas son:
Suelo urbanizable ordenado: Integrado por los terrenos que conformen los sectores establecidos en el Plan General, legitimando la actividades de ejecución en función a las necesidades y previsiones de desarrollo urbano municipal.
Suelo urbanizable sectorizado: integrado por los terrenos idóneos para absorber los posibles crecimientos previstos y en base a los criterios del Plan General.
Suelo urbanizable no sectorizado: integra los terrenos restantes adscritos a esta clase de suelo. En esta categoría se debe tomar en consideración las características naturales y estructurales del municipio.
En este caso, los derechos y deberes establecidos a un propietario de un terreno en suelo urbanizable, cuentan con derecho de consulta para su transformación como, por ejemplo, promover la transformación del suelo, también se consideran derechos para los propietarios el competir por la adjudicación de la urbanización cuando esta salga a concurso y participando en la ejecución del planeamiento.
Por otro lado, los deberes generales del propietario de un terreno en suelo urbanizable abarcan el entregar al municipio dotaciones con carácter de uso vial, hospitalario y zonas verdes, entregar al municipio el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento medio y costear y ejecutar la urbanización.
El suelo no urbanizable
Se consideran suelo no urbanizable a todo aquel terreno que no es apto ni necesario para el desarrollo urbano, ya sea por contar con la condición de dominio público o bien su régimen jurídico demande la preservación de sus características o ser afectados por algún régimen especial de protección o garantía del mantenimiento de sus características.
Existen 2 tipos de suelo no urbanizable:
Suelo no urbanizable común: se considera suelo no urbanizable común a todo aquel que no cumpla con los requisitos de un suelo urbano urbanizable o suelo urbano.
Suelo no urbanizable de especial protección: Entre estos se incluyen todos los bienes de dominio público nacional. Estos suelos tienen permitido una serie de actos que no están expresamente prohibidos y pueden ser consecuencia natural de las actividades realizadas en el terreno, como, por ejemplo, viviendas unifamiliares aisladas cuando estas estén vinculadas a un destino agrícola, forestal o ganadero, conservación de construcciones existentes y ejecución y mantenimiento de las infraestructuras, servicios y dotaciones públicas.
El propietario de un terreno en un suelo no urbanizable, tiene como deber mantener el terreno y sus condiciones vegetales, evitando riesgos naturales prevenibles. Entre los derechos del propietario, se encuentra utilizar y explotar su terreno y la naturaleza del mismo, mediante huertos o plantaciones.
Conocer sobre estos tipos de suelo que existen en Andalucía es fundamental si se desea adquirir un terreno en la zona, ya que estos son quienes regulan los tipos de edificaciones que en esta se pueden realizar, así que asesorarte con un profesional es lo ideal. En Munoz Barcia Arquitectos te ofrecemos asesoría personalizada, para guiarte en el camino de escoger un terreno o una edificación en Andalucía.
Hola soy Javier Muñoz Fuentes, Arquitecto colegiado 1856 del COA Málaga. Cuentame como puedo ayudarte…..Puedes encontrarme en el +34 654 00 11 69
Hola soy Crisanto Barcia Garcia, Arquitecto colegiado 1501 del COA Málaga. ¿Te ha quedado alguna sobre este post? Preguntame lo que necesites en el +34 678 47 89 93
Guia definitiva: Todo lo que necesitas saber sobre el AFO
¿Quieres comprar una edificación y no sabes si esta es completamente legal? ¿Tienes una vivienda en suelo no urbanizable construida hace años y quieres reformarla? ¿Es posible legalizar una edificación realizada sin licencia? En esta Guía Definitiva descubrirás todo lo que necesitas saber sobre la situación de “Asimilado a Fuera de Ordenación” en Andalucía y cómo tramitarla.
¿QUÉ ES EL AFO?
Las siglas A.F.O. hacen referencia al concepto de “Asimilado a Fuera de Ordenación” y es el régimen que se le aplica a una edificación terminada que ha sido construida sin haber solicitado la licencia urbanística (cuando esta sea obligatoria) o que, habiéndola solicitado, se ha realizado en contra de sus indicaciones (respecto a la edificabilidad, altura, alineaciones…) y para la que ha transcurrido el plazo máximo del que dispone la Administración para adoptar medidas que restablezcan la legalidad urbanística (es decir, el plazo máximo para sancionarnos y “obligarnos” a demoler la edificación)
Las construcciones que se encuentran en esta situación tienen una serie de limitaciones: no pueden acceder a los servicios básicos, no se puede realizar en ellos ningún tipo de ampliación o reforma…
¿QUÉ ES EL RAFO? ¿SI LO REALIZO, LA PROPIEDAD PASA A ESTAR LEGALIZADA?
Si tienes una construcción que se encuentra en situación de AFO, y quieres acceder a los servicios básicos o realizar reformas, será necesario tramitar en el Ayuntamiento un procedimiento llamado “Reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación”, comúnmente conocido como RAFO.
Es importante señalar que la realización de este procedimiento no significa que la construcción pase a estar legalizada, únicamente supone el reconocimiento por parte de la administración urbanística de que ésta “ya no puede hacer nada” ante la infracción cometida.
¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR MI EDIFICACIÓN PARA SOLICITAR EL RAFO?
1) Que haya transcurrido el plazo de 6 años desde que se terminó la edificación, y que puedas demostrar esta circunstancia (a través de fotografías, por ejemplo).
2) Que la edificación reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, y lo certifique un técnico competente.
Sin embargo, hay determinadas categorías de suelo en las que, aunque hayan transcurrido los 6 años, no podrá realizarse al RAFO (por ejemplo: suelo no urbanizable de especial protección, Zonas de Influencia del Litoral, suelos destinados a parques o jardines…) Por ello es muy importante contactar con un profesional que pueda asesorarte sobre la clase de suelo donde se encuentra tu edificación o sobre si esta cumple las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, ¡nosotros estaremos encantados de ayudarte!
UNA VEZ OBTENIDO EL RAFO… ¿QUÉ OBRAS PUEDO HACER?
Una vez otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación, podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de la edificación; y cuando esta no cuente con acceso a los servicios básicos, se pueden realizar las obras necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras. Además, se podrán otorgar licencias de actividad siempre y cuando la edificación construida reúna los requisitos para dicha actividad sin realizar más obras ni modificar el uso. No podrán realizarse cambios de uso, ni obras de ampliación o reforma.
QUIERO COMPRAR UNA VIVIENDA: ¿CÓMO SE SI ES LEGAL O TIENE RAFO?
En el caso de que tengas dudas sobre si la vivienda que quieres adquirir esté en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación legalmente reconocida o si, por el contrario, sospechas que puede haber sido construida sin licencia y no estás seguro de si, una vez adquirida, pueden obligarte a demolerla (al no haber transcurrido el plazo indicando anteriormente) te recomendamos que consultes con un profesional que pueda asesorarte en tu caso concreto.
En cualquier caso, debes saber que, realizado el RAFO, el Ayuntamiento entregará al titular de la vivienda una Resolución en la que se indica (entre otras cosas) el reconocimiento de esta situación, así como la indicación expresa de si existen otros procedimientos penales que pudieran afectar a la edificación. Por ello, es fundamental que el propietario de la vivienda te facilite todos los documentos de la edificación antes de realizar la transacción, incluido la resolución del RAFO.
¿Y SI QUIERO VENDER MI PROPIEDAD? ¿TENGO QUE TRAMITAR EL RAFO?
Inversamente a lo que acabamos de comentar, es probable que el futuro comprador sospeche que tu propiedad pueda no estar legalmente reconocida como AFO (sobre todo si ésta se encuentra en suelo no urbanizable) y te pida documentación que lo acredite; por lo que, aunque no es estrictamente obligatorio, si es muy recomendable.
En este sentido, tenemos que mencionar que el hecho de incluir en las ofertas de compraventa información errónea o que puedan ser susceptible de inducir a error a los compradores sobre las condiciones urbanísticas de las obras es una infracción sancionada por la legislación urbanística.
¿CUÁNTO CUESTA EL TRÁMITE DE ASIMILACIÓN FUERA DE ORDENACIÓN?
Como hemos mencionado en epígrafes anteriores, el Reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación corresponde al Ayuntamiento, quien establece la correspondiente tasa; por lo que dependiendo del municipio en el que se encuentre la edificación, el RAFO tendrá mayor o menor coste. A ello hay que añadirle, además, los honorarios profesionales de los técnicos encargados de la tramitación del procedimiento y realización de informes, que va a depender principalmente de la magnitud de la edificación en cuestión.
Es importante que realices estos procesos de la mano de un profesional que pueda asesorarte en el camino técnico y legal. En Munoz Barcia Arquitectos contamos con años de experiencia y profesionales disponibles para solventar tus dudas y asesorarte en cualquier duda que se te presente de forma gratuita. ¡Llámanos sin compromiso!
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14 preguntas frecuentes sobre AFOS, SAFOS o RAFOS
¿Cómo funciona el AFO? ¿Qué debo hacer para tramitarlo? Te respondemos las 14 preguntas más frecuentes sobre el AFO?. En este artículo resumiremos las 14 preguntas más frecuentes sobre el AFO y que debes tener en cuenta al tramitar un proceso legal como este. Si quieres entender mejor que es y cómo aplicarlo en tu propiedad, te invitamos a leer nuestra Guía definitiva: Todo lo que necesitas saber sobre el AFO. Donde encontraras toda la información que debes saber antes de empezar tu proceso de AFO en Andalucía.
1. ¿CÓMO IDENTIFICO CUÁNDO APLICA EL RÉGIMEN ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN?
Este Decreto-Ley aplica a TODAS las edificaciones que se encuentren catalogadas como ‘’Irregulares’’ en Andalucía. Pueden estar situadas en cualquier clase de suelo, ya sea urbano, urbanizable o no urbanizable también pueden ser edificaciones aisladas o agrupadas.
Estas edificaciones deben cumplir con las siguientes características:
Deben ser edificaciones terminadas con una antigüedad de 6 años o más. (Esto debe ser verificado por un arquitecto, en Munoz Barcia Arquitectos contamos con profesionales que pueden guiarte en todo tu proceso AFO)
No puede encontrarse en un suelo urbanizable especialmente protegido.
No puede encontrarse en zonas de influencia litoral, ni en zonas de riegos.
2. ¿CUÁNDO SE ESTABLECE QUE UNA EDIFICACIÓN ESTÁ TERMINADA?
Se considera que una edificación esta terminada cuando no requiere de ningún tipo de obra o reforma para su correcto funcionamiento según el uso al que está destinada. Exceptuando obras mínimas para garantizar su mantenimiento, seguridad y salubridad. Los Ayuntamientos mediante Ordenanza municipal, podrán establecer cuando se considera una edificación está terminada.
3. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO EN EDIFICACIONES DE USO NO RESIDENCIAL?
Si. Por esta razón el decreto aplica el término ‘’Edificaciones’’ en vez de vivienda, por lo tanto, se puede aplicar a cualquier edificación que cumpla con los requisitos establecidos en el Decreto Ley.
4. ¿EN QUÉ SITUACIÓN LEGAL SE ENCUENTRA MI EDIFICACIÓN SI CUMPLE CON LOS REQUISITOS, PERO NO SE HA DECLARADO EN SITUACIÓN DE AFO?
La situación de ‘’Asimilado Fuera de Ordenación’’ es otorgada una vez prescritos los plazos para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, pero mientras no se declare oficialmente el AFO en la edificación, queda excluida de acceder a los servicios básicos como agua, electricidad o gas, así sea de manera autónoma. Tampoco pueden realizarse obras de mantenimiento ni de conservación, por lo tanto, la edificación mantiene su estado irregular, sin amparo de ningún decreto. Es fundamental que cuando la edificación cumpla con los requisitos establecidos, solucione su situación y regularice su estatus legal, en MunozBarcia Arquitectos, podrás encontrar asesoría para tu proceso de AFO. ¡Crisanto y Francisco están disponibles para guiarte en todo momento!
5. ¿PUEDO ACCEDER AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SI MI EDIFICACIÓN CUMPLE CON LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS, PERO NO SE HA DECLARADO EN SITUACIÓN DE AFO?
SI. En conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal del suelo (artículo 27.4.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, estas edificaciones pueden inscribirse en el registro siempre y cuando se compruebe por el registrador urbano la inexistencia de expedientes y anotaciones preventivas ante la irregularidad de la construcción.
6. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO SI MI EDIFICACIÓN IRREGULAR SE ENCUENTRA DENTRO O JUNTO A UNA AGRUPACIÓN DE EDIFICACIONES?
Si, el reconocimiento de la situación de AFO es independiente de la implantación de la edificación irregular ya que este tiene carácter individual siempre y cuando la edificación cumpla con los respectivos requisitos.
7. ¿EN QUÉ TIPO DE SUELO DEBE ENCONTRARSE LA EDIFICACIÓN IRREGULAR PARA PODER SOLICITAR EL AFO?
La declaración de AFO es independiente de la clase de suelo en la que se encuentre, este puede ser suelo urbano, urbanizable o no urbanizable.
8. ¿PUEDO SOLICITAR EL AFO SI MI EDIFICACIÓN IRREGULAR SE ENCUENTRA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN?
No. Las edificaciones irregulares construidas en suelo no urbanizable especialmente protegido no son reconocidas por el Decreto Ley.
9. ¿AFO Y FUERA DE ORDENACIÓN SIGNIFICAN LO MISMO?
No. La situación Fuera de Ordenación, refiere a edificaciones que en su origen (debido a planeamientos urbanos anteriores) eran consideradas legales, pero al crearse nuevos planeamientos, se convierten en incompatibles. En cambio, la situación Asimilado fuera de ordenación, refiere a edificaciones que en el planeamiento urbanístico establecido se consideran ilegales y solo se puede regularizar su estatus mediante a la Asimilación Fuera de Ordenación.
10. ¿CÓMO COMPRUEBO LAS CONDICIONES DE SALUBRIDAD Y SEGURIDAD PARA SOLICITAR EL AFO?
Según el Artículo 6.4 del DL 3/2019, corresponde al propietario de la edificación contratar a un profesional para que se encargue de la revisión y certificación de las condiciones de seguridad y salubridad. Los técnicos municipales, por su parte deben comprobar que el propietario ha aportado la documentación y certificaciones que acreditan esas condiciones y, mediante visita la autenticidad de la información presentada. Puedes asesorarte gratuitamente con nosotros para certificar tu edificación para tu solicitud de AFO.
HEMOS REALIZADO AFOS EN MUNICIPIOS COMO:
AFO MARBELLA
AFO MIJAS
AFO NERJA
AFO OJÉN
AFO RONDA
AFO TORREMOLINOS
AFO VÉLEZ MÁLAGA
AFO SAN ROQUE
AFO TARIFA
AFO RINCÓN DE LA VICTORIA
AFO CÁDIZ
AFO ÁLORA
AFO ALHAURÍN EL GRANDE
AFO ALHAURÍN
AFO BENALMÁDENA
AFO CÁRTAMA
AFO COÍN
AFO ESTEPONA
AFO SAN PEDRO
AFO FRIGILIANA
AFO MANILVA
AFO MÁLAGA
11. ¿EN QUÉ SITUACIÓN LEGAL SE ENCONTRARÍA MI EDIFICACIÓN UNA VEZ DECLARADA LA SITUACIÓN DE ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN?
Como aclaramos en nuestra Guía definitiva: todo lo que necesitas saber sobre el AFO. El reconocimiento de la situación de AFO, NO legaliza la edificación. Sin embargo, se permite posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, posibilidad de acceso a las redes de servicios básicos y posibilidad de realizar obras de conservación y mantenimiento.
12. ¿PUEDO REALIZAR OBRAS EN MI EDIFICACIÓN DECLARADA AFO? ¿QUÉ TIPO DE OBRAS PUEDO REALIZAR?
En las edificaciones declaradas AFO, sólo se permiten obras de mantenimiento y conservación. Salvo que se haya aprobado un Plan Especial, en cuyo caso también están permitidas las obras de reforma y elementos auxiliares.
13. ¿PUEDE RECONOCERSE AFO EN UNA EDIFICACIÓN IRREGULAR UNA VEZ INICIADO EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD?
No. Se entiende que si el procedimiento se inicia es porque el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística no ha transcurrido y por tanto no procede la declaración de AFO.
14. ¿CUÁLES SON LOS PASOS PARA SOLICITAR EL PROCESO DE AFO?
Para solicitar el proceso de AFO, debes seguir estos pasos:
Contratar a un Profesional: Contrata a un arquitecto o técnico cualificado para evaluar tu propiedad y certificar que cumple con los requisitos de seguridad, salubridad y habitabilidad.
Preparar la Documentación: Reúne todos los documentos necesarios, como el título de propiedad, detalles de la construcción y un informe técnico que certifique las condiciones del edificio.
Presentar la Solicitud: Presenta tu solicitud en el Ayuntamiento correspondiente, incluyendo toda la documentación y certificaciones requeridas.
Verificación Municipal: Los técnicos municipales revisarán la documentación y realizarán una inspección en el lugar para confirmar que el edificio cumple con los requisitos del AFO.
Recibir la Declaración de AFO: Si es aprobada, recibirás la declaración oficial de AFO, lo que te permitirá acceder a los servicios básicos y realizar el mantenimiento de tu edificio.
Con estas 14 respuestas, ya sabes sobre lo que trata el AFO y cómo afecta tu propiedad o la propiedad que deseas adquirir, si estas en esta situación, en Munoz Barcia Arquitectos contamos con profesionales que pueden asesorarte en todo tu proceso de AFO. ¡Crisanto y Francisco están disponibles para ayudarte! Consúltanos de manera gratuita y estaremos felices de ayudarte.
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