Licencias de obra en Marbella
Si alguna vez te has construido tu propia vivienda, has realizado reformas en la vivienda que ya tienes o modificado algún elemento de tu parcela seguramente ya hayas oído hablar de las licencias de obra. Pero, ¿cuánto sabes sobre ellas? ¿sabes cuántos tipos de licencia hay, cuál es el procedimiento y la documentación necesaria?
La información relativa a las licencias de obra suele ser un tanto confusa principalmente porque, aunque la legislación estatal y autonómica establece unas bases comunes que todos los municipios deben cumplir, al final son los Ayuntamientos los que mediante ordenanzas establecen las condiciones y tipos de licencia que hay en un municipio en concreto.
En este post vamos a explicarte todos los aspectos básicos que necesitas saber sobre los diferentes tipos de licencias de obra que existen, especificando para el caso concreto de Marbella.
¿Qué es una licencia de obra?
La licencia de obras es un permiso requerido por la administración local (Ayuntamientos) para la realización de cualquier tipo de construcción, instalación… en cualquier tipo de suelo, ya sea urbano, urbanizable o no urbanizable.
Las licencias de obra han constituido tradicionalmente el único modo en que las Administraciones Públicas intervienen en el uso del suelo y edificación del suelo. El objetivo de estas es comprobar que la actuación que pretendes realizar se ajusta a las normas urbanísticas (en cuanto a uso del suelo, número de plantas, edificabilidad y ocupación, condiciones mínimas de habitabilidad, etcétera) según lo que dispongan las ordenanzas del municipio.
¿Qué tipos de licencia hay? ¿Cuál es el procedimiento?
Existen dos tipos de licencia: las licencias de obra mayor y las licencias de obra menor.
Licencia de obra mayor
Podríamos decir que es la licencia “típica”, ya que de forma general es la que se suele requerir con mayor frecuencia, como en obras de nueva planta, reformas que afecten a elementos estructurales o que alteren el volumen, uso de las instalaciones, número de viviendas o cualquier otro parámetro urbanístico, así como aquellas que afecten a la composición exterior o a las condiciones de habitabilidad o seguridad…
En cuanto a la documentación que se requiere para obtener este tipo de licencias es la siguiente:
- Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.
- Carta de pago de fianza del coste de la gestión de residuos de construcción y demolición que se prevea producir (que será devuelta a la finalización de la obra, tras presentación del certificado final de obras).
- Copia del plano oficial acreditativo de haberse efectuado el señalamiento de alineaciones y rasantes.
- Cédula urbanística, si estuviera implantada.
- Proyecto básico o proyecto de ejecución, que deberá ir acompañado de:
En el caso de proyecto básico: justificación de conexión a las redes de los distintos servicios urbanos, acometidas, justificación de adaptación del acerado, separata de justificación del cumplimiento de las condiciones de protección contra incendios…
En el caso de proyecto de ejecución: Documentos visados de dirección facultativa de los técnicos competentes que intervienen en la obra (Director de Obra, Director de ejecución de obras y coordinador de seguridad y salud).
-Documentación de otras administraciones sectoriales: Existen ciertas actuaciones que afectan a otras administraciones además de la urbanística (como puede ser el caso de viviendas que se encuentre en el entorno de un edificio BIC, viviendas con algún tipo de protección, actuaciones que requieren de aprobación por parte de la administración medioambiental…) en estos casos, la documentación a presentar en el ayuntamiento deberá ir acompañada de la documentación que exijan estas otras administraciones (cultura, medio ambiente…) dependiendo del caso concreto en el que nos encontremos.
Licencia de obra menor
Tendrán la consideración de obras menores, las realizadas en vía pública relacionadas con la edificación contigua, las pequeñas obras de reparación, modificación o adecentamiento de edificios y las obras en solares o patios.
La documentación es diferente a la que hay que presentar en el caso de las licencias de obra mayor, no requiriendo en este caso de proyecto técnico como tal. Esta documentación sería:
- Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.
-Plano de situación de la parcela en el planeamiento.
-Descripción de las obras que pretenden realizarse y presupuesto de las mismas.
-Planos, croquis o fotografías que sean necesarias para la definición de las obras.
¿Existen obras no sometidas a licencia?
Si. Recientemente se ha incorporado una nueva figura que sustituye a las licencias (tanto de obra mayor como de obra menor) con el objetivo de simplificar y agilizar la tramitación administrativa. Esta nueva figura, denominada declaración responsable únicamente podrá utilizarse en los casos que señalen las ordenanzas.
¿Qué es una declaración responsable?
La declaración responsable es un “documento firmado por el solicitante, que acompaña a la instancia principal normalmente en el inicio de un expediente para el ejercicio de una actividad, en el que declara, bajo su responsabilidad, que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa”. Es decir, mediante esta figura declaramos que cumplimos todos los requisitos, que tenemos toda la documentación que lo acredita y que vamos a mantener este cumplimiento durante todo el tiempo que sea necesario.
A diferencia de la licencia, con la declaración responsable no necesitamos ningún tipo de respuesta por parte de la Administración, sino que, desde el momento de su presentación, podemos iniciar la actividad que hayamos solicitado. No obstante, esto no quiere decir que estemos exentos de que la administración controle que lo que hemos declarado es, efectivamente cierto, sino que en cualquier momento un técnico podrá inspeccionar la obra y paralizarla en caso de que existan algún incumplimiento (con la correspondiente sanción en su caso).
¿Cuál es el procedimiento?
Las obras no podrán iniciarse antes de que transcurran quince días hábiles contados a partir del día siguiente en el que se haya presentado la siguiente documentación:
-Copia de liquidación de la tasa por licencia urbanística.
- Fotocopia del plano de Calificación del PGOU, plano callejero, fotografía aérea u otro análogo.
-Descripción de las obras que la componen, indicando calidad de los materiales, cantidad y presupuesto.
-Planos, croquis o fotografías necesarias para la definición de las obras.
Actuaciones sometidas a declaración responsable
Están sujetas a declaración responsable (no siendo necesaria licencia de obra mayor ni menor) las siguientes obras:
-Obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto.
-Obra nueva siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: que no tenga carácter residencial ni público y que se desarrolle en una sola planta.
-Intervenciones sobre edificaciones existentes que cumplan los siguientes requisitos: que no supongan una intervención total sobre el edificio y, que, siendo una intervención parcial, esta no afecte a la composición general exterior, la volumetría, el sistema estructural ni cambie el uso.
En ese sentido, las ordenanzas de Marbella excluyen de la presentación mediante declaración responsable (debiendo solicitarse la correspondiente licencia) las siguientes actuaciones (entre otras):
-Aquellas cuyo presupuesto sea mayor a sesenta mil euros.
-Las que modifiquen la distribución interior, salvo aquellas redistribuciones parciales que no alteren el uso de las dependencias.
-Restauración de edificaciones en Centro Histórico (así como alteraciones en fachadas o cubiertas).
-Movimientos de tierra (salvo desbroces o limpiezas).
-Tala de árboles, trasplante y reducción de copa de árboles.
-Ampliaciones (incluso acristalamientos de terrazas) o demoliciones.
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